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从思科诉华为谈起—对中国知识产权制度的重新审视/杨晖

时间:2024-06-26 11:18:45 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9433
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从思科诉华为谈起—对中国知识产权制度的重新审视

杨晖 马宁


全球从事信息产业的人士都在关注这样一个事件:思科公司正式起诉中国华为公司及其美国的分公司,要求华为停止侵犯思科的知识产权。然而,项庄舞剑,意在沛公。思科诉华为,意在行知识产权之名,继续维持其市场垄断地位。关注思科诉华为,不仅仅是因为它拉开了本世纪中美知识产权新一轮较量的序幕,更重要的是,在知识产权华丽的维权外表下,中国——一个技术欠发达的国家,需要重新审视知识产权的意义。
一、 面对来势汹涌的海外知识产权维权浪潮,中国的法律滞后进一步暴露
曾几何时,国人尚在自我感叹:在知识产权的保护领域,我们仅用二十几年的时间就走完了发达国家几百年的路程,我国的知识产权保护水平已接近发达国家的水平。不知道这样的评价是否值得称赞,其实在一些国人的头脑中已形成了这样的思维定势:在知识产权这个神坛上,发达国家的绝对领导权是不可动摇的,对于象中国这样的发展中国家,只能俯首称臣。于是中国不得不与美国一次又一次的谈判,一遍又一遍的依照所谓的国际条约、惯例修改本国的知识产权法来提高中国知识产权的保护水平。然而,当我们还没来得及为我国的知识产权保护与Trips协定基本一致感到庆幸时,思科诉华为、丰田诉吉利等一系列的跨国公司对我国企业的控诉就如同给我们当头一棒,使我们不得不重新认识知识产权的含义和审视我国的知识产权制度。
知识产权就其本质而言是私权,同任何其他民事权利一样,知识产权也存在滥用的问题。从现实层面看,当今社会知识产权已经成了发达国家重新维持其在全球经济中的主导地位的重要手段,随着各国关税壁垒的逐步拆除和世界统一市场的逐步形成,知识产权制度将会更加受到各国的重视。知识产权不再是单纯的法律问题,正如国际知识产权委员会的研究报告指出的:“我们就知道知识产权的规则是政治经济的产物。发展中国家,特别是受知识产权保护产品的贫穷进口国,只能从相对较弱的水平进行谈判。在发达国家和发展中国家之间的关系中,存在着根本的不对称性,这种不对称性最终是由相对经济实力来决定的。”然而,这并不意味着发展中国家不能对知识产权的滥用作出立法规制,就连反映发达国家利益的Trips协定也为发展中国家提供了“在后Trips协定的条件下对知识产权政策维持某种程度的国内控制的法律基础”,也为在成员国内层次上采取不同的具体措施提供了空间(见协定第7、8条)。反观我国现行的知识产权立法,显然是没有充分利用Trips协定中的这几条对发展中国家有利的条款,突出表现在没有制定反垄断法,相配套的反不正当竞争法由于其立法宗旨和适用范围上的先天缺陷也无法对市场竞争中的知识产权滥用行为作出有力的规制。就连知识产权的内部立法也过分倾向权利人的利益,使权利滑向了滥用的深渊。这种立法失衡现象已对我国企业造成了很大的消极影响。一方面,正是因为没有反垄断法,微软虽然在美国、欧盟、台湾、日本等地相继遭到垄断指控,在我国却安然无恙,即使已经存在垄断市场,滥用权利的事实;也正是因为没有反垄断法,当思科起诉华为时,华为就失去了在“主战场”以反垄断为由进行还击的机会。另一方面,与反垄断法互为补充的反不正当竞争法,在“定位”上却发生了偏差,更侧重于对知识产权进行“兜底”保护,而没有确立限制知识产权的立法思想,这不能不说是一大遗憾。笔者认为,我国的反不正当竞争法也需要“与时俱进”,将调整重心转到对知识产权的权利限制上,对知识产权滥用的不正当竞争行为加以规制,以维护公平的竞争秩序。总之,完整的知识产权法律制度就应该包括防止权利滥用的制度,以确保知识产权这一垄断权的行使不背离法律设定它的初衷。
二、 我国的知识产权制度在法律移植方面的片面性
中国知识产权制度从零开始,以超乎寻常的发展速度迅速完成了所谓的与“国际接轨”。然而当我们头脑冷静下来,就会发现在权利大国的“威逼利诱”下发展的知识产权,天生就不具有限制权利滥用的免疫力。我们的政府过于强调宣传知识产权的保护意识的重要性,让全国人民都知道要怎样保护别人的知识产权,而对权利大国的知识产权法中对权利的限制却没有学来。既然是学习,为什么不全面的借鉴,把国外的反垄断法也搬过来呢;既然是“接轨”,就应该“接轨”的严丝合缝才对。 对知识产权领域给予强大保护有可能产生的反作用,至少在工业化国家可以通过反垄断法得到减轻,然而在缺少这种法律的中国并不总是能产生相同的效果(微软便是一个极好的例子)。思科诉华为,考量的是我们对知识产权的恰当理解。纵观发达国家对知识产权的运用,可谓“恰当好处”。一方面,在国内,根据本国的经济发展情况,力求最大程度的发挥知识产权的激励创新作用,同时注重对权利的限制。另一方面,在国际上,费劲心思将自己的知识产权保护水平强加给发展中国家,全然不顾后者的国内经济发展水平,也不提甚至反对对知识产权施加过多的限制,并且将知识产权与国际贸易挂钩,在全球经济一体化的幌子下推进自己的知识产权战略,为国内的知识产权人谋取最大的垄断利润。借助这种双重标准,以美国为首的发达国家便得以保持其在国际上的技术垄断地位。许多跨国公司更是将知识产权作为获取最大利益,打击竞争对手的有利工具。近来发生在我们周围的一系列跨国公司对我国的民族企业的知识产权侵权诉讼就很有利的证明了这一点。更加讽刺的是,某些发达国家竭力推行知识产权保护国际统一化的同时,却在国内高筑知识产权壁垒,以阻止他国的产品冲击本国市场,如美国关税法与1988年综合贸易竞争法中的301、201、337、406等条款。这反映了国内贸易保护主义仍是当今世界不可小视的因素,并有抬头的趋势,也使得我们对国际贸易环境中的不利因素有了更清楚的认识。由此可以看出,知识产权制度是有国界的,那种盲目跟随某些超级大国的知识产权观念走的做法不仅幼稚,对我国的经济发展也是极为不利的。在某种意义上讲,建立在对权利的盲目崇拜基础上而制造出来的“独角兽”比没有这种“怪物”更可怕。如果出发点就是错误的,那么跑的越快,离正确目标就越远。
三、 对知识产权制度的实证研究极度匮乏
在经济全球化的今天,知识产权就是维护一国、一企业利益的工具,而在中国却似乎缺乏这样的认识。过于注重理论上的研究而忽略了实战分析,就象空拿着从国外学来的“半部”圣经,却不知如何唱赞美诗。当我们的企业在同IT巨头签定“私有协议”时,当我们的网络用户在使用公开“标准”时,当生产线上组装DVD时,没有人意识到这些都是预埋在我们身边的“定时炸弹”。国外企业在进入中国市场之前,通常采取知识产权尤其是专利权先行的战略,抢先申请专利,以缩小我国企业自主开发技术的空间,从而消除竞争对手。更让人惊奇的是,许多本属我国的专利却在境外被人抢先申请,突出表现在传统中草药上。据介绍,这些专利产品的销售已达到了10亿美元。除了抢先申请专利之外,更有一些跨国公司采取“放长线,钓大鱼”的策略,先等待我国的企业发展到一定规模,再运用知识产权这个工具来收取许可使用费或索取赔偿。微软就是一个绝好的例子,其总裁比尔盖茨就曾公开宣称,就是要培养中国用户使用其盗版软件,等待时机成熟再向我国企业索取赔偿。微软诉亚都就是其最先的尝试。近年来微软又在全国各地委托代理人向使用其盗版软件的企业进行诉讼威胁,而大多数企业只能选择私下和解,代价就是乖乖的支付一笔“补偿金”。6C、9C联盟向中国DVD生产厂商索要巨额使用费与微软的做法如出一辙。姑且不论这种做法是否符合商业道德,但它是合法的,是知识产权战略的体现。而我们的企业却没有做好知识产权的实战准备,在进入相关市场之前没有对竞争对手的知识产权战略进行分析,也没有对当地法律环境进行调查,在缺乏有效的预警机制的条件下,我们的企业就极易落入别人精心设计的陷阱。因此要想在经济全球化的浪潮中成长壮大,就必须加强知识产权的实务研究,学会利用“游戏规则”。
另外,我们的政府无疑是企业的坚强后盾,政府应该加强对知识产权的实证研究。利益是有国界的,政府在制定知识产权法律、法规时,考虑国际公约、惯例是有必要的,但不能被其束缚住手脚。通常公约都是各国妥协的产物,我们应该抓住对自己有利的部分,在可能的范围内发展适合我国现行经济体制的知识产权。在国外,任何一个政策和法律的修改,其背后有大量的实际调查报告支持,这样的立法成果才能真正维护本国的利益。思科诉华为,也是对中国政府的考验,如果没有对知识产权的恰当理解,没有对知识产权的实证研究,恐怕我们的政府是不会信心十足的讲话的。
四、中国知识产权制度的重新定位
知识产权既非“灵丹妙药”,亦非“洪水猛兽”,其作为一项法律制度而存在,是一种利益平衡机制。从本质上,知识产权制度调整的是知识生产者与社会公众之间对知识产权受益与使用的利益分配。发达国家知识产权的发展史表明知识产权法始终在努力为两者寻求一个“阿基米德支点”,以达到一种“双赢”的妥协。然而,自80年代以来,知识产权国际化的步伐日益加快,我国的知识产权发展在很大程度上受到发达国家施加的压力,国家主权受到削弱。在这种大环境下,我们就要及时调整战略布局,以适应新时期的需要。笔者认为,我国应从以下几方面着手:
首先,在涉外知识产权争端中不应过于依赖WTO争端解决机制。虽然Trips协议规定了从实体到程序的比较完善的机制来协调国际知识产权争端,但问题的最终解决是靠一国的综合实力决定的。发展中国家即使通过WTO获得了一个有利于自己的裁决,但由于自身经济条件的限制,在技术强国不履行裁决时,往往无力实行被允许的“贸易报复”。况且,将争议提交WTO争端解决机制需要耗费很长时间,而其间国内产业很可能遭受严重损害。此外,在Trips协定中,发展中国家做出很大努力争取来的对知识产权的限制条款,如第8条第2款,第40条的规定,在发达国家贸易制裁的威胁下,也不敢轻易运用,从而使这些条款失去了意义。实际上自Trips协议生效以来,也没有一个发展中国家能有效运用上述条款对发达国家滥用知识产权的行为进行规制。因此我国要利用政治,经济、文化等多方面的因素来维护本国的知识产权利益。
其次,要在知识产权国际立法领域争取主动权。欧盟、美国近年来把Trips协议丢在一边,继续扩大知识产权保护范围(如对数据库、域名的国内立法),另起炉灶,企图构建一个完全由其主导的知识产权保护制度。这是一个相当危险的讯息,它预示着发达国家又在制造一个对发展中国家“讨债”的“吸血鬼”。对此,我国在将来新一轮多边贸易谈判中,应该联合广大发展中国家,聚集力量,为自己争取更有利的知识产权保护标准。另外,我国还应积极倡导加强对传统知识产权的国际保护,制定完全拥有自主权的“标准”,以此来制衡所谓的国际标准。值得称赞的是,我国正在起草的民法典知识产权部分拟将中国拥有传统优势的知识产权领域如地理标志、生物多样化、民间文学和传统中草药纳入保护范围。在尚未达成国际一致的情况下先在国内法中自行保护,也不失为一个有效的尝试,可以有力维护我国的利益。应该适时把这一立法成果国际化。
再次,从行政、立法、司法三方面加快知识产权制度的改革。在行政方面,可以借鉴美国、日本的做法,设立专门的知识产权战略机构,制定宏观政策,加强物质利益的激励作用,以引导我国知识产权的发展,利用国家资源加快我国知识产权创新,为企业保驾护航,这在入世初期我国企业面临跨国公司的强力挑战下显得尤为必要。当然,最关键的还是我国企业自身要发展自主知识产权,不要盲目引进外国的技术,减少对其的依赖。在立法方面,注意保持权利人与使用人之间利益的协调,在确实发挥立法的激励作用的前提下,也要进一步规定对知识产权的合理使用与法定限制,使知识产权不致成为社会发展的桎梏。在司法方面,注意培养法官的衡平意识。因为知识产权法毕竟是激励法,其对权利人的限制规定的比较概括,需要法官在个案中仔细斟酌,把利益衡量引入到知识产权案件的实际审判中。权利限制的条款如果不能在实践中得到有效的应用,就极易使知识产权偏离正确的轨道。这一点在目前的司法实践中尤为欠缺。法律固然是中立,但是我们的法官也应该明白他们是为中国利益服务的,而不是“国际正义”的守护神。

(作者简介:杨晖,女;马宁,男,上海大学法学院2002级硕士研究生,e-mail:
johnson80528@yahoo.com.cn)
声明:读者如需引用本文,请与作者联系,取得作者书面同意后方可进行。
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First published in 《electronics intellectual property》,2003/7


中华人民共和国和塔吉克斯坦共和国睦邻友好合作条约

中国 塔吉克斯坦共和国


中华人民共和国和塔吉克斯坦共和国睦邻友好合作条约


中华人民共和国和塔吉克斯坦共和国(以下简称“缔约双方”),

秉承两国人民睦邻友好的历史传统,

确信缔约双方加强中塔睦邻友好合作关系符合两国和两国人民的根本利益,有利于维护中亚地区和世界的和平、安全与稳定,

重申恪守一九九二年建交以来两国签署和发表的政治文件确立的各项原则,

重申恪守《联合国宪章》的宗旨和原则和其他公认的国际法原则和准则,

致力于将两国关系提高到崭新的水平,

基于将中塔友谊世代相传的决心,

兹达成协议如下:

第一条

缔约双方根据《联合国宪章》的宗旨和原则和其他公认的国际法准则,本着相互尊重主权和领土完整、不使用武力或以武力相威胁、互不侵犯、互不干涉内政、平等互利、和平共处的原则,长期全面地巩固和发展两国睦邻友好合作关系。

第二条

缔约双方相互尊重对方根据本国国情选择的政治、经济、社会和文化发展道路,确保两国关系长期稳定发展。

第三条

塔吉克斯坦共和国重申,世界上只有一个中国,中华人民共和国政府是代表全中国的唯一合法政府,台湾是中国领土不可分割的一部分。塔吉克斯坦共和国政府支持中国政府为维护国家主权和领土完整所作的努力,反对任何旨在制造“两个中国”或“一中一台”的图谋,反对包括“法理台独”在内的各种形式的“台湾独立”,反对台湾加入任何必须由主权国家参加的国际或地区组织。塔方确认不同台湾当局建立任何形式的官方关系和进行任何官方往来,不与台湾当局互设“代表机构”。

中华人民共和国支持塔吉克斯坦共和国有关加强国家独立、主权和领土完整及维护稳定、发展经济等方面的政策。

第四条

缔约双方满意地指出,两国历史遗留的边界问题已获得全面解决,意义重大,决心并积极致力于把两国边界建设成为永久和平、世代友好的边界。缔约双方将严格遵守两国签订的所有边界协定和文件。

第五条

缔约一方不参加任何损害缔约另一方主权、安全和领土完整的联盟或集团,不采取任何此类行动,包括不同第三国缔结此类条约。

缔约一方不得允许第三国利用本国领土从事任何损害缔约另一方利益的活动,包括利用其领土损害缔约另一方的国家主权、安全和领土完整。

缔约一方不得允许在本国领土上成立损害缔约另一方主权、安全和领土完整的组织或团伙,并禁止其活动。

第六条

一旦国际和地区出现复杂局势或爆发危机,有可能对缔约一方的和平或安全利益构成威胁,缔约双方将立即协商,制定防止威胁的措施。

第七条

缔约双方将根据各自国家的法律和承担的国际义务以及《中华人民共和国和塔吉克斯坦共和国关于打击恐怖主义、分裂主义和极端主义的合作协定》和《打击恐怖主义、分裂主义和极端主义上海公约》的规定,加强两国有关部门的协调与合作,并在上海合作组织框架内继续采取有力措施,共同打击包括“东突”恐怖势力在内的一切形式的恐怖主义、分裂主义和极端主义,以及有组织犯罪、非法移民、非法贩运毒品和武器及其他各种跨国犯罪活动。

第八条

缔约双方愿不断加强两国高层交往和各部门磋商,促进两国立法机构和行政机关开展交流,及时讨论和研究双边关系以及双方共同关心的国际和地区问题。

第九条

缔约双方愿在平等互利的基础上,扩大和深化经贸、交通、科技、水电等能源、矿产、农业、通信、基础设施建设等领域的合作,促进边境和地方经贸合作,并根据各自国家的法律为此创造必要的良好条件。

第十条

缔约双方将积极鼓励文化、教育、卫生、司法、新闻、体育、旅游等领域的协调与合作,推动两国省州、友好城市、民间团体和企业加强友好往来和互利合作。

第十一条

缔约双方将在保护和改善环境、防止污染、合理利用水资源和其他资源等领域开展合作,共同努力保护边境地区稀有动、植物和自然生态系统,在缔约任何一方境内发生自然或人为紧急情况时开展预警、紧急救助及减灾合作。

第十二条

缔约双方将根据各自国家的法律和承担的国际义务,采取有力措施,为两国公民往来提供便利条件,保障缔约另一方法人和自然人在本国境内的合法权益,并根据缔约双方签订的有关条约相互提供必要的民事和刑事司法协助。

缔约双方有关部门将根据相关法律研究并解决缔约一方法人和自然人在缔约另一方境内开展合作和经营活动过程中出现的问题和纠纷。

缔约双方将根据各自国家的法律和两国共同参加的国际条约的规定,保护知识产权,包括专利、商标、著作权和其他相关权利。

第十三条

缔约双方将根据其已达成的协议和协定开展不针对第三国的军事和军技合作,扩大和加强军事领域的信任措施,以巩固缔约双方的安全。缔约双方将扩大各个级别的军事交流,并在教育和培养军队干部和专业人员方面相互提供帮助。

第十四条

缔约双方将加强在联合国及其专门机构和双方都参加的其他国际和地区组织范围内的合作。

第十五条

缔约双方强调,中亚地区保持和平、稳定和持续发展,符合本地区各国人民的共同意愿和根本利益,对维护亚洲乃至全世界的和平具有重要意义。

为此,缔约双方将共同努力加强在上海合作组织框架内的协调与合作,积极推动该组织成员国间的安全、经济、人文等各领域合作,确保该组织在维护本地区和平与安全、促进本地区经济社会发展方面发挥重要作用,将中亚地区建设成为和平、协作、开放、繁荣与和谐的地区。

第十六条

本条约不影响缔约双方作为其他国际条约缔约国的权利和义务,也不针对任何第三国。

第十七条

在缔约双方同意的情况下,可制订单独议定书对本条约进行修改和补充。有关议定书为本条约不可分割的部分,并按照第十八条规定的程序生效。为实施本条约规定,缔约双方将积极推动在共同感兴趣的具体领域签订双边协定。

第十八条

本条约需经批准,自互换批准书之日起生效,有效期二十五年。如缔约任何一方均未在条约期满前一年以书面形式通知缔约另一方要求终止本条约,则本条约将自动延长五年,并依此法顺延。

本条约于二00七年一月十五日在北京签订。一式两份,每份均以中文、塔吉克文和俄文写成,三种文本同等作准。

中华人民共和国代表 塔吉克斯坦共和国代表

胡 锦 涛  埃·沙·拉赫莫诺夫

池州市商品房销售管理办法

安徽省池州市人民政府


池州市人民政府令

第 18 号

各县、区人民政府,九华山风景区管委会,开发区管委会,市政府各部门、各直属机构:

《池州市商品房销售管理办法》业经 2004 年 6 月 23 日市政府第 20 次常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

市长 谢德新

二 00 四年七月十八日

池州市商品房销售管理办法

第一章 总则

第一条 为规范商品房销售行为,保障商品房交易双方合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《商品房销售管理办法》、国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》、《安徽省城市房地产开发经营管理办法》等法律、法规的规定,结合池州实际,制定本办法。

第二条 凡在池州市行政区域范围内进行商品房销售及商品房销售管理的,均遵守本办法。

第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条 池州市建设委员会负责指导全市商品房销售管理工作,池州市房地产管理局具体负责全市商品房销售管理工作,各县房地产行政主管部门负责辖区内商品房销售管理工作。

第二章 销售条件


第六条 商品房销售实行预售许可制度。申请预售许可应提交下列证件或材料:

(一)《房地产开发建设合同》

(二)土地使用权证书或土地批文;

(三)《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及施工合同;

(四)多层商品房已施工至二层封顶;小高层及商层须施工至总层数三分之一以上楼层封顶;

(五)商品房预售方案,内容应含商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、预售方式与步骤等,并附预售标准层平面图和项目规划平面图;

(六)物业管理方案及已落实前期物业管理的证明;

(七)房地产管理部门认为应提交的其它材料(白蚁防治验收合格材料、面积预核材料等)。

第七条 房地产管理部门在接到房地产开发企业的预售申请后,应详细查验各项证件材料,并到现场查勘。经审查合格的, 7 日内核发《商品房预售许可证》,并及时在新闻媒体上公告。

第八条 房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》的同时,须领取《房地产买卖合同》和《住宅质量保证书与使用说明书》。房地产开发企业进行商品房预售时,应当在其销售经营地点悬挂预售许可证。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

第九条 已预售的商品房在项目竣工综合验收合格交付使用之前,预售人不得用该项目及其土地使用权设定他项权。已经设定他项权的商品房项目,必须出具他项权利人的承诺许可材料,方可办理预售许可手续。

第十条 房地产开发企业在预售商品房之前,应委托有资质的房地产测绘机构进行销售面积预核,预核结果经房地产管理部门核定,作为房地产开发企业销售商品房面积的依据。

第十一条 房地产开发企业预售商品房所得款项必须专户存储,专项用于预售商品房的工程建设,不得挪作它用。具体监管办法另行制定。

第十二条 房地产开发企业进行商品房现售,应当符合下列条件:

(一)本办法第六条中的(一)、(二)、(三)、(五)、(六、(七)条;

(二)已经竣工综合验收合格并办理商品房初始登记;

(三)拆迁安置已落实。

第十三条 商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

第十四条 商品房销售时,买受人应当在订立商品房买卖合同的同时,与选聘的物业管理企业订立有关物业管理协议。

第三章 销售方式(合同、广告、价格)

第十五条 发布商品房宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布暂行规定》,广告内容必须真实、合法、准确、有效,其中明示及承诺的内容和事项应当与买受人在《商品房买卖合同》中予以明确。

第十六条 商品房销售广告和宣传资料为要约邀请。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容;当事人违反的,应当承担违约责任。

第十七条 房地产销售广告,必须载明下列事项:

(一)开发企业名称;

(二)中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;

(三)预售或者销售许可证号;

(四)广告许可情况。

第十八条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立由建设部和工商总局联合监制的《商品房买卖合同》文本。房地产开发企业必须按规定填写相关条款及权利责任,明确面积误差、面积分摊、规划变更、物业管理、延期交付等处理办法及建设装修标准,不得故意漏签或另行设置免责条款。

第十九条 商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。

凡属开发企业自身交纳的行政事业规费、工程费用、经营性费用等,一律不得列入销售价外代收费用。水、电等安装费用应视为小区内公共设施及建安工程费用和经营服务性收费,必须计入房价,不得价外收取。

经批准列入价外代收费用的,必须开具专用发票。

第二十条 为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用,包括文教卫体、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施车库、车棚等,凡是进行商业性经营的,要按有偿使用的原则,不能计入公共配套设施建设费用、计入房价;已计入公共配套设施建设费用、列入房价的设施,不得再行对外出租或销售。

第四章 房屋交付

第二十一条 房地产开发企业应当严格按照《房地产开发建设项目合同》要求进行开发建设。未经办理竣工综合验收手续的,不得交付用户入住使用。

第二十二条 房地产开发项目竣工综合验收合格之后,房地产开发企业应向买受人提供《商品房住宅入住证书》。凡未提供《商品住宅入住证书》的,买受人可以拒绝入住,由此交付时限责任由房地产开发企业承担。

《商品住宅入住证书》由市房地产管理局负责监制,《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是《商品住宅入住证书》的必要附件。

第二十三条 商品房交付使用后,房地产开发企业必须按照住宅质量保证书规定的保修期限,承担房屋各类保修责任。因不可抗力或者买受人擅自改变结构或设备位置造成商品房质量受损的,其责任由买受人自行承担。

第二十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者不明确的,按照下列原则处理:

(一)面积误差比绝对值在 3% 以内(含 3% ),按照合同约定的价格据实结算;买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出 3% ,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在 3% 以内(含 3% )部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在 3% 以内(含 3% )部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过 3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第二十五条 房地产开发企业在商品房交付使用之日起 60 日内,应将需要由其提供的办理房屋权属登记材料报送当地房地产行政主管部门,办理房屋初始登记确权手续。

买受人应在商品房屋交付使用之日起 90 日内办理产权登记。逾期办理的,房地产交易管理部门可按不超过登记费的三倍标准收取登记费用。

由于出卖人的原因,导致买受人不能在下列规定时间内取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应承担违约责任:

(一)商品房买卖合同中约定的办理房屋所有权登记期限;

(二)商品房尚未建成,自房屋交付使用之日起 90 日;

(三)商品房已竣工,自买卖合同订立之日起 90 日。

商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已购房款总额,参照中国人民银物规定的金融机构计收逾期利息标准计算。

第五章 销售代理

第二十六条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的机构,具备房地产中介服务资质,且相关从业人员取得相应的资格认证。

第二十七条 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,合同应当包括下列内容:

(一)当事人姓名或名称、住所;

(二)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;

(三)合同履行期限;

(四)收费金额和交付方式、时间;

(五)违约责任和纠纷解决方式;

(六)当事人约定的其它内容。

第二十八条 委托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房销售委托书和商品房预售许可证明或竣工验收合格证明。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况,并不得私自发布广告。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

第二十九条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时,不得收取佣金以外的其他费用。

第六章 法律责任

第三十条 未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产经营活动,没收违法所得,并可处违法所得 5 倍以下的罚款。

第三十一条 未取得预售许可证,擅自预售商品房的,由房地产行政管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,并可处已收取预付款 1% 以下的罚款。

第三十二条 违反有关法律法规、擅自发布销售广告的,依照《广告法》有关条款处罚。《广告法》中无具体条款的,由广告监督管理机关责令停止发布,并可对违法行为人处 3 万以下的罚款。

第三十四条 在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售他人的,房地产行政管理部门应予以警告,责令限期改正,并处 2 万元以上 3 万元以下的罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第三十五条 房地产开发企业将未经竣工综合验收或者将验收不合格商品房擅自交付使用的,按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定予以处罚。

第三十六条 房地产开发企业在商品房交付使用时,未向买受人提供《住宅质量保证书》和《使用说明书》或未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的,房地产行政管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

第三十七条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,房地产行政管理部门应予以警告,责令限期改正,并可处 1 万元以上 3 万元以下的罚款:

(一)未按照规定的销售条件销售商品房的;

(二)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(三)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。

(四)分割拆零销售商品房的;

(五)不符合商品销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;

(六)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(七)委托没有资格的中介服务机构代理销售商品房的。

第三十八条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,房地产行政管理部门应予以警告,责令停止销售,并可处 2 万元以上 3 万元以下的罚款。

第三十九条 违反规定收取费用的房地产开发企业和中介服务机构,价格管理部门可以依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚的规定》进行处罚。

第四十条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。

第四十一条 因委托人原因,给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的,委托人应当承担赔偿责任;因房地产中介服务人员过错,给当事人造成经济损失的,由所在中介服务机构承担赔偿责任,所在中介服务机构可以对有关人员进行追偿。

第七章 附则

第四十二条 本办法由池州市房地产管理局负责解释。

第四十三条 本办法自发行之日起施行。发布之前凡与本办法有抵触的,均按本办法执行。