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论商品房预售制度的完善/赵研

时间:2024-07-03 18:08:46 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8952
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摘要:我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入,为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用,但同时也产生了一些负面影响,如金融风险加剧,消费者权益受侵害等现象。因此,我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究,本文结合我国有关法律法规进行研究和分析,并指出对策和建议,以完善我国的商品房预售制度。
关键词: 预售制度 商品房

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深,缺乏房地产法律知识,加之商品房销售管理办法跟进的不及时,结果在购房中引起一连串的法律问题,给购房者带来难以估量的经济损失,因此,我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析,并指出对策和建议,以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
(一)概念
商品房预售又称做期房买卖,是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人,买房人交付购房款或者定金,并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
(二)特征
1.商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2.商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3.我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时,标的物尚不存在,开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖,由于信息不对称,本身就隐含了一定的缺陷。
(一)商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点,是法律关系比较复杂的交易行为。同时,房屋预售制度降低了房地产企业的门槛,部分并不具备开发实力的企业进入市场,破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题,银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
(二)因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月,《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后,我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规,从总体上看,我国对商品房预售制度是有法可依的,但是从实践看来,这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
(三)商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益,又避免和预防了一些不必要的纠纷,但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动,只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权,而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义,并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中,交易标的有许多不确定因素,使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡,基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题,尽量采取一些较为完善的措施。
(一)实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制,很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入,不但给自己的生存埋下隐患,也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系,严厉打击虚假出资等不法行为,并全面实行市场准入制度改革,进一步加强市场的监管,严格把握房地产开发公司的成立条件,保证开发商资力雄厚、信誉良好,以确保房地产开发秩序的稳定,避免一些资信不良者随意进行房地产开发,以抬高商品房预售者准入门槛,将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场,实现优胜劣汰,以强化开发企业商业信用,承担商业责任。
(二)建立开发商信息披露制度
在商品房预售中,可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度,最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项,开发商调整,有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由,把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒,比如开发商和承包商的关系,甚至恶意用已售房重复抵押,骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄,欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公,使所掌握的信息共享,并且把这些信息集中公布,供购房者参阅,防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价,公布一个指导性的价格,以防止房产开发商暴利,逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度,建立开发商的质量、信誉、价格,资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
(三)建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度,对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询,质疑。
并且指定地点集中交易,把预售房纳入成品房一同管理,便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房,都会涉及到要实地察看,集中交易使消费者显得更强大,也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件,既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担,这既体现了人性化的要求,也是消费者的现实需要。当然,对售房者虽实行多部门立体审查,但消费者只需审查最终审批文件即可。
(四)其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度,正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府,尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门,更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往应根据需要订立补充协议,即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定,“格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”。所以,补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之,商品房预售制度自实施以来,对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用,应当在立法上予以肯定,只有对该制度从多方面进行完善,才能真正保护购房者的利益,抑制开发企业的不法或违约行为,促进房地产市场的健康发展。

参考文献:
〔1〕雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废一兼谈我国房地产法律制度的完善[J].法学评论,2008,(1).
〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009(04).
〔3〕温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会,2011(01)(上).
〔4〕吴?t.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究,2011(03).


伊犁州产品质量检验所 赵研

国家税务总局办公厅关于开展省级税务机关互联网站评估的通知

国家税务总局办公厅


国家税务总局办公厅关于开展省级税务机关互联网站评估的通知

国税办函[2005]771号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,扬州税务进修学院:
强税务机关互联网站建设,提高网站管理和服务水平,根据《国家税务总局关于加强全国税务机关互联网站管理的通知》(国税发〔2005〕112号)、《国家税务总局办公厅关于加强互联网站税法宣传咨询有关问题的通知》(国税办发〔2005〕36号)的要求,总局决定对省级税务机关互联网站进行评估。现就有关事项通知如下:
一、评估方法和步骤
  本次评估分为单位自查、纳税人满意度调查、综合评分和公布评估结果四个阶段。
  (一)自查
各单位要按照国税发〔2005〕112号和国税办发〔2005〕36号文件的要求,围绕网站管理制度、信息发布、纳税咨询、网站功能、网页设计、技术性能等方面,认真开展自查,撰写自查报告,于2006年2月底前报总局办公厅。
  (二)纳税人满意度调查
在国家税务总局网站(www.chinatax.gov.cn)上进行纳税人对税务机关网站满意程度的专题调查。由纳税人对各网站的满意程度按好、中、差三个等级进行评定。
  (三)综合评分
  在各地自查基础上,总局于2006年3月组织有关人员,按照评估标准,现场浏览评估网站,并逐项打分。
  (四)公布评估结果
根据纳税人满意度调查和综合评分结果,计算各省税务机关网站最终得分,按得分高低排名,向各地通报网站评估得分、排名及有关评估情况。
  二、评估标准
  以国税发〔2005〕112号和国税办发〔2005〕36号文件为基本标准,本次评估分项计分如下:
  (一)纳税人满意度调查(30分)。由纳税人对各地网站建设和管理情况进行评估。
  (二)网站制度建设(5分)。评估网站信息发布管理制度、纳税咨询辅导制度、信息存档制度、信息安全应急制度的制定和落实情况。
  (三)信息发布(25分)。评估网站信息发布的舆论导向正确性,政务信息公开的准确性、及时性、全面性,税法宣传的准确性、及时性、全面性、创新性,办税流程公开等情况。
  (四)纳税咨询(15分)。评估答复纳税咨询的情况。
  (五)网站服务(15分)。评估网站办税指南、网送税法、税收法规库、表格和软件下载、意见箱、投诉举报、网站搜索、网站导航等栏目设置情况。
  (六)网页设计(5分)。评估网站页面设计、网站中文名称、英文译名、域名、网站标志规范统一情况,网站页面布局,网站导航和使用便捷性等情况。
  (七)技术性能(5分)。评估网站访问速度、网站检索和法规检索等性能情况。
  三、相关要求
  各地接通知后,要及时组织相关人员认真进行自查,并按时上报自查报告。2005年底以前尚未建设互联网站的单位,要高度重视网站建设工作,制定网站建设计划,尽快开通网站,并报告有关情况。


国家税务总局办公厅

二○○五年十二月十九日

湖北省实施《中华人民共和国教师法》办法

湖北省人大常委会


湖北省实施《中华人民共和国教师法》办法
湖北省人民代表大会常务委员会


《湖北省实施〈中华人民共和国教师法〉办法》已由湖北省第八届人民代表大会常务委员会第29次会议于1997年8月5日通过,现予公布施行。


第一条 为保障教师的合法权益,加强教师队伍建设,促进教育事业的发展,根据《中华人民共和国教师法》(以下简称《教师法》),结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省各级各类学校和其他教育机构中专门从事教育教学工作的教师。
第三条 全社会都要尊重教师,维护教师的合法权益。
第四条 教育行政部门主管本行政区域内的教师工作。县(含自治县、县级市、省辖市的区,下同)以上有关部门在各自职权范围内负责有关的教师工作。学校和其他教育机构根据国家规定,自主进行教师管理工作。
企业和其他社会力量举办的学校或其他教育机构,由举办者在当地县以上教育行政部门指导下,负责有关的教师管理工作。
第五条 学校应建立、健全教职工代表大会制度,保证教师参与民主管理和监督。
第六条 教师依法享受和履行《教师法》规定的各项权利和义务。各级人民政府及有关部门、学校和其他教育机构应当保证教师正确行使自己的权利和履行自己的义务。
第七条 任何单位不得向学校和教师乱摊派,也不得通过学校和教师向学生乱摊派。
第八条 实施教师资格制度。
取得教师资格的基本条件是:
(一)遵守宪法和法律,热爱教育事业,具有良好的思想道德品质;
(二)具备《教师法》规定的相应学历或者经考试取得相应学历证书;
(三)身体健康,能胜任并按时完成教育教学工作。
第九条 教师资格的认定,依照《教师法》有关规定执行。
第十条 本办法实施前具有教师职务并且符合《教师法》规定学历和条件的教师,可直接认定教师资格。已在学校或其他教育机构中任教而未取得教师职务且不具备合格学历,在五年内仍未通过国家资格考试的,调离教学岗位。
师范毕业生到学校或者其他教育机构任教,试用期满,合格的,由有关认定部门或单位直接认定其教师资格;不在学校或其他教育机构中任教,申请任教的公民,应按《教师法》规定,通过考试并经有关部门或学校认定教师资格。非师范生要取得教师资格应接受有关教育理论的培训。


取得教师资格的人员首次任教必须有一年试用期。
第十一条 有下列情形之一的,由教师资格认定机关撤销其教师资格。
(一)弄虚作假,骗取教师资格的;
(二)受到劳动教养的;
(三)未经批准擅自离开教育岗位超过半年以上的。
被撤销资格的,自撤销之日起,五年内不得申请教师资格。
第十二条 实行教师职务制度。学校及其他教育机构教师职务的设置、结构比例、评聘办法和审批程序等按国家有关规定执行。
第十三条 各级人民政府和教育行政部门应当制定和实施教师培养规划,保证本地区教师队伍有可靠的补充来源。
各级人民政府、有关部门、学校举办单位以及学校,应当筹集教师培训的专项经费,制定教师职后培训规划和计划,组织教师参加思想政治教育活动和业务进修培训。
第十四条 各级人民政府和教育行政部门及其他有关部门,应当重视和加强对各级师范院校及教师进修院校的建设,保证各级师范院校和教师进修院校的教育经费投入,不断改善办学条件。
第十五条 各级师范院校和非师范院校学生接受师范专业教育,享受专业奖学金。专业奖学金由各级财政筹措,标准由教育行政部门和财政部门制定。
第十六条 师范专业毕业生应当按照培养目标,分配到教育教学岗位工作。确需改派从事其他工作的,按毕业生分配管理权限,报县以上教育行政部门严格审批。
第十七条 大专以上学历的师范专业生从教实行最低服务期限制度,最低服务期为5年。未满规定服务年限,且未经批准,自行离开教育教学岗位的,应偿还相应的培养费、奖学金和支付一定比例的补偿金。具体批准权限、收取标准和管理办法由省教育行政部门另行规定。
第十八条 教师要不断地提高其政治素质和业务水平,集中精力做好本职工作,并应积极地钻研教育教学业务,开展有关的科学研究,努力提高教育教学质量。
鼓励和支持教师在教育教学、科学研究中的创造性工作。
第十九条 建立和完善教师考核制度。学校或者其他教育机构应当对教师的政治思想、业务水平、工作态度和工作成绩进行考核。普遍中小学教师考核办法,由省教育行政部门根据国家和省有关规定制定。高等学校、中等专业学校、技工学校和其他教育机构以及有条件的中小学,根据
国家和省有关规定,自行确定教师考核办法。
考核工作每学年一次。
第二十条 教师考核应当以考核工作成效为主,充分听取教师本人、教育教学管理部门、其他教师以及学生的意见,做到全面、客观、公正、准确。
第二十一条 教师考核结果分为优秀、合格、基本合格、不合格四个等次,记入教师考核档案,作为受聘任教、晋升工资的重要依据。
第二十二条 教师依法享受国家规定的各项政治待遇和福利待遇。各级人民政府和有关部门应当努力改善教师的工作和生活条件,提高教师的社会地位。
第二十三条 教师平均工资水平应当不低于或高于本地区国家公务员平均工资水平。
第二十四条 国家确认的公办教师工资(含国家规定的各项补贴)和由集体支付工资的中小学教师工资的国家补助部分,应当全额纳入县以上人民政府财政预算,按月以法定货币形式足额发放。企业和其他社会力量举办的学校和教育机构中的教师工资,举办单位应切实保证。
由集体支付工资的中小学教师工资的集体支付部分,实行乡筹县管。
任何部门、单位或者个人不得以任何理由拖欠、挪用教师工资及有关政策规定的补贴,不得以其他实物抵补教师工资。
第二十五条 在贫困山区县从事教育教学工作的教师可以向上浮动一档职务工资。有条件的地方可发放特殊津贴。
凡到贫困山区县从事教育教学工作的非贫困县籍的具有中等专业以上学历的教师和教育工作者,除享受同类地区教师工资待遇外,还可以享受以下优惠待遇:
(一)具有大中专学历的教师和教育工作者在试用期或者见习期领取定级工资;
(二)优先安排家属子女就读就业;
(三)优先解决住房。
第二十六条 符合退休条件且连续从事教育教学工作满25年的女教师和满30年的男教师退休后,按100%的比例计发退休金。
第二十七条 各级人民政府要切实加强对教师住房建设的领导,要把教师住房建设纳入社会发展规划、年度计划、基本建设投资计划,对教职工住房建设的用地、资金等优先安排,给予优惠,并按有关规定减免税费。
第二十八条 各级人民政府对租赁、出售给教师的公房,应当按当地规定价格标准给予5%以上的优惠;兴建安居工程应当优先解决教师住房并给予适当优惠。
第二十九条 教师的医疗与当地国家公务员享受同等待遇。对取得高级专业技术职务的教师和离退休教师在就诊等方面给予优先照顾。
各地应当定期组织教师进行身体健康检查,对从事教育教学工作多年成绩突出的优秀教师,可以因地制宜地组织休养、疗养活动。各级财政要予以支持。
第三十条 支持和鼓励社会组织、企事业单位或者公民个人向依法成立的奖励教师的基金组织捐助资金,对教师进行奖励。
第三十一条 各级人民政府及有关部门对有突出贡献的教师应当给予表彰、奖励。
学校也应定期对在教育教学、培养人才、科学研究、教学改革、学校建设、社会服务、勤工俭学等方面,做出显著成绩的教师给予表彰、奖励。
第三十二条 对侵犯教师合法权益的行为,分别依照《教师法》第三十五条、第三十六条和第三十八条的规定处理。
第三十三条 教师应当遵纪守法、为人师表,制止或抵制有害于学生的行为或者其他侵犯学生合法权益的行为。
教师要尊重学生人格,不得侮辱、体罚或变相体罚学生;不得违反有关规定向学生及其家长索要财物,不得向学生推销辅导资料或其他物品。
教师违反此条第二款规定,经教育不改的,由所在学校、其他教育机构或教育行政部门给予行政处分或者解聘。
第三十四条 违反本办法第二十四条的规定,情节严重的,由上级机关责令限期改正,并对有关责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十五条 教师认为学校或者其他教育机构侵犯其合法权益的,或者对学校或者其他教育机构作出的处理不服的,可以向教育行政部门提出申诉,教育行政部门应当在接到申诉后三十日内作出处理。
教师认为当地人民政府有关行政部门侵犯其根据本办法规定享有的权利的,可以向同级人民政府或者上一级人民政府有关部门提出申诉,同级人民政府或者上一级人民政府有关部门应当认真核实,尽快作出处理。
第三十六条 本办法具体应用中的问题由省教育行政部门负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。




1997年8月5日