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福建省商品房交易价格行为规则(试行)

时间:2024-07-10 19:02:25 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8257
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福建省商品房交易价格行为规则(试行)

福建省物价委员会


福建省商品房交易价格行为规则(试行)
福建省物价委员会



第一条 为规范商品房交易价格行为,制止价格欺诈,保护交易双方的合法权益,促进我省商品房交易市场的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、国家计委《城市房产交易价格管理暂行办法》和国家有关政策规定,制定本规则。
第二条 本规则适用于本省境内城镇新建商品房的交易活动。
本规则所称的商品房交易,是指购房者向拥有产权的各类房地产开发、经营企业购买新建商品房的行为。
第三条 商品房交易的价格行为,应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则,遵守国家的价格法规和政策。
第四条 商品房交易价格的确定,应当以建设成本为基础,加法定的税金和合理利润,并结合市场供求和国家有关政策制定。
第五条 商品房销售价格,由当事人协商议定;但享受国家优惠政策的居民住宅价格实行政府指导价或政府定价,经营者应当严格执行政府制定的价格。
第六条 未经有权部门审核,商品房销售不得冠以安居工程、广厦工程住房,福利房、解困房、成本房、微利房等等带有价格优惠性质的名称,误导欺骗购房者。
第七条 商品房销售价格由下列项目构成:
(一)土地使用权取得费,包括房地产开发企业支付的征地和拆迁安置补偿费、城市基础设施配套费、地段差价等。
(二)开发成本:
1.规划勘察设计及前期工程费;
2.建筑安装工程费;
3.按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施建设费和公共设施配套建设费;
4.开发间接费。
(三)开发期间费用,包括管理费用、财务费用、销售费用等与开发项目有关的支出。
(四)税金,按照国家规定的税目和税率执行。
(五)利润。
(六)商品房差价,包括楼层、朝向差价。
第八条 商品房销售应按照政府价格主管部门规定实行明码标价,明码标价采取售房标价书的标价方式。售房标价书由政府价格主管部门监制印发,其它单位和个人不得擅自印制。
售房标价书由房地产开发经营企业在销售商品房时向购房者明示,成交后由购房者签收,购销双方各执一份,以备查对。房地产开发经营企业应按规定的内容逐项准确填写售房标价书。
第九条 商品房销售价格应包含第七条所列的项目内容,不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用,也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。
第十条 商品房销售应签订销售合同,销售合同一经签订,售房者和购房者必须履行合同规定的义务,任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化为由,擅自变更合同签订的销售价格。
第十一条 商品房销售面积的计算和公用建筑面积的分摊按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十二条 商品房价格构成外的代收费用,属于选择性的服务项目,应由购房者自行决定是否接受;属分摊性质的,只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用;属政府定价的收费项目,必须严格按规定标准代收。任何单位和部门都不得在商品房销售
或交付使用时搭车收取各种名目的费用。
未经有权机关批准的收费项目及政府明令取消的收费项目,房地产开发企业及购房者应拒绝交纳,并向价格主管部门举报。
第十三条 房地产开发商或代理商在进行广告宣传时,应使用规范的价格术语,明确价格种类;商品房广告中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的,应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目和期限。
第十四条 销售商品房不得有下列行为:
(一)不执行规定的价格(收费)擅自涨价或乱收费用;
(二)采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用),改为在价外另行收取;
(三)违反代收代付规定,牟取非法利益;
(四)不按规定实行明码标价,或者使用虚假、不规范的标价手段欺骗购房者;
(五)虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的;
(六)在商品房交易过程中,违反公平、公开和自愿选择原则,强制或串通其他部门(单位)变相强行要求购买者接受应由购房者自愿选择的服务;
(七)其它违反本办法规定的行为。
对十四条所列的价格违法行为由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》及有关法规、规章予以处罚。
第十五条 房地产开发经营单位应自觉遵守商品房价格管理的有关政策,接受和服从价格主管部门的价格管理和监督检查,如实提供有关资料。
第十六条 各级政府有关部门,应当在各自的职责范围内配合政府价格主管部门查处商品房销售中的价格欺诈行为。
第十七条 省属房地产开发公司和中央、部队、外省省属以上房地产开发经营的商品房价格由省政府价格主管部门管理,其余按地域隶属关系由地、市、县、区政府价格主管部门管理。
第十八条 本规则由省物价委员会负责解释。
第十九条 本办法自1999年5月1日起施行。

商品房售房标价书(样式)
一、简况
开发经营企业名称
法定代表人
联系电话 联系人
所售楼房名称
座落位置
预售许可证号
二、售房价格内容
所售商品房为第 幢(座)第 单元第 层第 号房
该商品房类别 建筑结构
房型规格 商品房层高 米
该商品房销售建筑面积 平方米
其中:套内建筑面积 平方米
应分摊公用建筑面积 平方米
开发经营企业确定的商品房销售基准价格每平方米建筑面积 元,楼层差价率 %,朝向差价率 %。
销售价格付款方式(优惠折扣率)
单位建筑面积售价为(人民币) 元/平方米
总售价大写金额为(人民币) 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 万 元 角 分
以上销售价格已含下列与商品房相关的部分基础设施、公共配套建设费用:
1.电力一户一表 2.防盗门
3.单元电子对讲保安门 4.公共停车场(棚)
5.管道煤气预埋 6.信报箱
7.电线管线 8.防盗网
9. 10.
11. 12.
三、价格监督投诉部门
地址
举报电话
售房方: 购房方:
备注:本售房明码标价书一式两份,成交后由购房者签收,购销双方各执一份,以备查对。
售房标价书填写说明
一、座落位置:指楼房所在地点,应具体标明市、县(区)行政区域,楼房所在路段。
二、商品房类别:指多层、高层、独立庭院等。
三、建筑结构:指钢砼结构、砖混结构等。
四、房型规定:指出售商品房具体的规格,如三室一厅,二室一厅等。
五、付款方式:指以一次性付款或分期付款。
六、填写在销售价格中已含与商品房相关的部分基础设施、公共配套建设费用时,已列出的项目中,所售住宅具备的应打“√”明示,购房户要求列出其它基础设施、公共配套项目的,应作补充。
七、价格监督投诉部门指对该商品房价格实施管理的政府价格主管部门。



1999年5月1日
注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。

一、公司财务会计制度的作用
财务、会计制度是企业利用价值形式组织生产和进行分配和交换的必要手段,公司的财务、会计制度完整、全面地揭示了公司资金运动地基本情况等经济信息。一般说来,财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的,是组织企业资金运动、处理企业与各方面的财务关系的一系列经济管理工作的统称。会计是运用凭证、帐簿和专门报表,采用以货币为主要计算单位的各种计量方法,收集、分类、记录、报告、分析、比较和评价特定单位经济活动和经济效益的一种管理工作。中国对会计制度实行统一领导、分级管理的管理体制,由财政部制定统一的会计制度。会计制度着重对公司的经济活动和财产情况进行连续、系统和综合的反映。严格遵守会计制度,是顺利进行会计工作、保证会计工作秩序、提高会计工作质量的重要前提。
公司法第一百六十四条规定:“公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度”。公司财务、会计虽是企业内部事务,但事关股东、潜在投资者、债权人、公司职工和社会公共利益等,影响甚大,因此,《公司法》特作专章加以规定。一般来说,公司财务、会计制度具有以下几个方面的作用:
(1)有利于保护投资者和债权人的利益。投资者除参加决定一些重大事项外,一般不参与日常的生活经营活动,投资者往往是通过了解公司的生产经营状况和公司的财务状况,来维护自身利益。公司的资产作为其对债权人的担保,资产状况如何,资产的经营状况如何,直接涉及债权人的债权能否得到清偿。财务会计工作的规范化,可以保证公司正确核算经营成果,合理分配利润;可以保证公司资产的完整;使债权人的利益得到保护。
(2)有利于保护社会公共利益和职工集体利益。公司,尤其是股份有限公司,比起一般企业的社会经济影响大得多,为维护其稳定、健康地发展,进而维护社会秩序,因此,有必要对公司的公积金提存等作出统一的规定。同时,为防止公司片面追求利润最大化而忽视职工经济利益,对公益金作出规定也是十分重要的。
(3)有利于吸收社会投资。公司财务会计制度的规范化和公开化,可使社会各方面都能方便地了解到公司的经营状况和盈利能力。对经营状况比较好的公司,可以起到吸收社会投资的作用。
(4)有利于政府的宏观管理。公司在统一的财务会计制度规定下筹集分配资金,记录、反映经济业务,这有利于政府掌握情况,制定政策,实施管理。
鉴于上述原因,为了平衡上述不同主体之间地利益需求,法律要求公司内部建立规范的财务、会计制度,这也体现了经济活动社会化所带来的不同主体的利益公司中的交汇和碰撞。

二、公司财务会计报告
(一)公司财务会计制度的概念、内容及制作
公司财务会计报告是反映公司生产经营成果和财务状况的总结性的书面文件。它不仅是公司经营者准确掌握公司经营情况的重要手段,也是股东、债权人了解公司财产和经营状况的主要途径。财务会计报告分为年度、半年度、季度和月度财务会计报告。公司的财务会计报告由公司的会计报表(或会计表册)构成。所谓会计报表,是以货币形式综合反映公司在一定时期内生产经营活动和财务状况的书面报告文件。公司制作财务会计报告的时间是每一会计年度终了时。我国的会计年度是指公历1月1日起至12月31日止。此外,公司的财务会计报告必须经法定机构依法审查验证,即公司的财务会计报告必须经会计师事务所审计,由会计师事务所作为独立的第三方,对公司的财务会计报告做出客观公正的评价。
鉴于会计师事务所在公司财务会计报告审计中的重要作用,为了保证审计结论的客观公正,公司法一方面强调公司应当向聘用的会计师事务所提供真实、完整的会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他会计资料,不得拒绝、隐匿、谎报;另一方面又规定公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所,依照公司章程的规定,由股东会、股东大会或者董事会决定。公司股东会、股东大会或者董事会就解聘会计师事务所进行表决时,应当允许会计师事务所陈述意见。法律的这一规定主要是针对实践中存在的公司董事会、高级管理人员操纵会计师事务所做假账的现象,这直接影响了外部审计结果的客观和公正。因此,为了保障审计结果的合法有效,真正发挥外部审计的监督作用,新公司法增设了这一规定,从制度上保障会计师事务所的独立性。
应当指出的是,新公司法第一百六十五条删除了旧法关于财务会计报告应当包括种类的规定,仅笼统规定财务会计报告应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定制作。修订的原因除了旧法规定已经与现实不符外,还考虑到这些应该是财会制度规定的范畴,不宜在法律中作过于具体规定,而应该交由行业主管部门决定。
(二)公司财务会计报告的公告
公司财务会计报告制作的主要目的,是向有关人员和部门提供财务会计信息,满足有关各方了解公司财务状况和经营成果的需要。因此,公司的财务会计报告应当公示,及时报送有关人员和部门。财务会计报告的公示制度是公司依照法律规定向社会公开其财务会计报告的制度。实行会计报告公示制度是公司制度的内在要求,它对于保护股东、债权人、交易关系人的利益,维护交易安全和社会经济秩序,确保社会公众利益,都具有重要的作用。
首先,依照公司法第一百六十六条的规定,由于公司的类型不同,法律对公司财务会计报告公开的范围和方式的要求也不相同。有限责任公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。股份有限公司的财务会计报告应当在召开股东大会年会的二十日前置备于本公司,供股东查阅;公开发行股票的股份有限公司必须公告其财务会计报告。
  其次,依照有关法律的规定,公司财务会计报告要报送国家有关行政部门,以接受其管理和监督。公司在依法向有关主管部门提供的财务会计报告等材料上作虚假记载或者隐瞒重要事实的,由有关主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三万元以上三十万元以下的罚款。
(三)对公司财务会计制度的其他规定
公司法第一百七十二条第一款规定:“公司除法定的会计账簿外,不得另立会计账簿”。这一规定的目的在于杜绝企业通过立真假两本帐,掩盖其不法经营活动和逃避税收行为的现象。公司违反法律规定,在法定的会计账簿以外另立会计账簿的,由县级以上人民政府财政部门责令改正,处以五万元以上五十万元以下的罚款。
公司法第一百七十二条第二款规定:“对公司资产,不得以任何个人名义开立账户存储”。这一规定对防止某些个人非法转移、侵占公司资产将起到重要作用。

人事部、国家医药管理局关于印发《执业药师资格制度暂行规定》的通知

人事部 国家医药管理局


人事部、国家医药管理局关于印发《执业药师资格制度暂行规定》的通知
为贯彻中共中央《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》中有关实行职业资格证书制度的精神,根据人事部、劳动部《关于颁发〈职业资格证书制度〉的通知》的要求,为加强医药专业技术人员和药品市场管理,保障人民用药安全,现将《执业药师资格制度暂行规定》印发给你们,请贯彻执行。

执业药师资格制度暂行规定

1994年3月15日

第一章 总 则
第一条 为了加强对医药专业技术人员的职业准入控制,加强对药品生产和流通的管理,确保药品质量,保障人民用药安全和维护人民健康,促进我国医药事业的发展,根据中共中央《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关精神和《中华人民共和国药品管理法》(以下简称《药品管理法》)以及《职业资格证书规定》的有关条款,制定本规定。
第二条 国家在药品生产和药品流通领域实施执业药师资格制度。凡从事药品生产、经营活动的企事业单位,在其关键岗位必须配备有相应的执业药师资格人员。执业药师通过资格考试取得执业资格,依法独立执行业务。
执业药师英文译为:Licensed pharmacist
第三条 执业药师资格制度属于职业资格证书制度,由国家确认批准。
第四条 人事部和国家医药管理局共同负责全国执业药师资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。
第五条 获得执业药师资格证书的人员,表明已具备执业药师的水平和能力,作为依法申请领办药品生产、经营或独立执行业务的依据。

第二章 考 试
第六条 执业药师资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。每年举行一次。
第七条 凡中华人民共和国公民和获准在我国境内就业的其它国籍的人员,遵纪守法并具备以下条件之一者,可申请参加执业药师资格考试:
(一)药学中专毕业后,从事医药工作满十年;
(二)药学大专毕业后,从事医药工作满六年;
(三)药学大学本科毕业后,从事医药工作满四年;
(四)获药学第二学士学位或研究生班结业后,从事医药工作满二年;
(五)获药学硕士学位后,从事医药工作满一年;
(六)获药学博士学位;
(七)已正式受聘担任主管药师职务的人员。
第八条 人事部负责审定考试科目,考试大纲和试题,会同国家医药管理局对考试进行检查、监督和指导,并组织或授权组织实施各项考务工作。
第九条 国家医药管理局负责指导考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作,统一规划并组织或授权组织考前培训等有关工作。培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。
第十条 通过执业药师资格考试的合格者,由各省、自治区、直辖市人事(职改)部门颁发人事部统一印制、人事部和国家医药管理局用印的《执业药师资格证书》,经注册后全国范围有效。

第三章 注 册
第十一条 执业药师资格实行注册登记制度。国家医药管理局及省级医药管理局(总公司)为执业药师的注册管理机构。人事部和各级人事(职改)部门对执业药师的注册和使用情况有检查、监督的责任。
第十二条 各省、自治区、直辖市人事(职改)部门根据人事部和国家医药管理局发出的执业药师考试及格名单向考试合格者核发资格证书,并通知其到当地省级医药管理部门注册。接到通知后须在三个月内办理注册登记手续,逾期不办者,执业资格考试成绩不再有效。
第十三条 申请执业药师注册者,必须同时具备下列条件:
(一)遵纪守法,遵守药师职业道德;
(二)执业药师资格考试合格;
(三)身体健康,能坚持在执业药师岗位工作;
(四)经所在单位考核同意。
再次注册者,应经单位考核合格并有知识更新、参加业务培训的证明。
第十四条 经批准注册的执业药师,由省级医药管理局在《执业药师资格证书》中的注册登记栏内加盖印章,并报国家医药管理局备案。
第十五条 执业药师注册有效期一般为三年,有效期满前三个月,持证者要按规定主动到注册机构重新办理注册登记。对不符合第十三条要求的,不予重新注册。
第十六条 凡脱离药师工作岗位连续时间二年以上者(含二年),注册管理机构将取消其注册;若要重新注册,必须再次通过执业药师资格考试。
第十七条 执业药师有下列情形之一的,应当由所在单位向注册管理机构提出注销注册:
(一)死亡;
(二)服刑;
(三)因健康原因不能或不宜从事执业药师业务。

第四章 职 责
第十八条 执业药师应具有良好职业道德和业务素质,以提供合格药品,维护人民身体健康为基本准则。
第十九条 执业药师有权依法开办或领办药品生产、经营企业。执业药师资格证书是申请企业执照的必备文件。
第二十条 凡各级药品生产、经营企业和药品流通部门,均应配备执业药师负责有关业务工作,执业药师必须对药品质量负责。
第二十一条 执业药师必须熟悉《药品管理法》等医药法规、条例,带头执行国家对药品生产、销售和流通环节的各种具体规定。
第二十二条 执业药师应不断更新知识、注意国内外医药信息的收集和整理,掌握最新的药学知识和先进的医药技术,以保持较高的专业水平。
第二十三条 执业药师有权参与药品全面质量管理各环节的标准、规章制度、操作规程等的制订及对违反各项规定的处理。
第二十四条 执业药师对违反《药品管理法》等法规的部门领导的决定或意见有权提出劝告、拒绝执行并向上级报告。
第二十五条 一个执业药师只能在一个单位正式执业,并对其所分工的业务负责。
第二十六条 国家医药管理局制定执业药师岗位工作规范,对必须有执业药师上岗的关键岗位作出明确规定并予以公布。

第五章 罚 则
第二十七条 按规定须有执业药师任职的岗位,必须由取得执业药师资格的人员充任。各级医药管理部门对执业药师的上岗情况有检查监督的责任。对违反工作岗位规范者要进行处罚。
第二十八条 对现已在须有执业药师任职的岗位工作,但尚未通过执业药师资格考试的人员,要进行强化培训,限期达到要求。对经过培训仍不能通过执业药师资格考试者,必须调离岗位,另作安排。
第二十九条 对伪造学历、资历或考试作弊,骗取执业药师证书的人员,发证机关应取消其执业药师资格,收回其证书,并建议给予必要的行政处分。
第三十条 对执业药师违反《药品管理法》等造成不良后果的,所在单位应如实上报,由主管的医药行政管理机关会同当地有关执法部门,根据情况分别给予下列处分:


(一)警告;
(二)罚款;
(三)停职检查;
(四)注销其注册,并收回《执业药师资格证书》。
执业药师触犯刑律,构成犯罪的,由司法机关依法惩处。
第三十一条 注册管理机构对执业药师所受处分,应及时记录在资格证书中的惩罚登记栏内;凡注销注册,收回《执业药师资格证书》的,应报当地人事(职改)部门和国家医药管理局备案。

第六章 附 则
第三十二条 通过全国统一考试取得的执业药师资格,同时也获得主管药师技术资格。单位根据工作需要可聘任主管药师职务。
第三十三条 在本规定发布以前已担任高级药学专业技术职务的人员,经考核合格,可通过认定取得执业药师资格。认定的具体办法由人事部和国家医药管理局另行制定。在本规定发布以后,取得执业药师资格是不具备规定学历的人员申报评审高级药学专业技术资格的必备条件。
第三十四条 军队系统执业药师资格制度的组织实施由总政治部负责。
第三十五条 本暂行规定的解释权属人事部。
第三十六条 本暂行规定自发布之日起生效。