建设部


建设部关于加快房地产市场流通促进商品房销售的通知

（一九九五年八月一日）


各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，直辖市、计划单列市房地产管理局：
近年来，各地的房地产开发项目陆续进入建成销售的高峰期。由于前几年房地产开发投资增长过速，一些地区出现了商品房滞销，少数地区商品房屋空置现象比较严重。为了继续实施对房地产市场的宏观调控，保障房地产市场的持续、稳定发展，现就加快房地产市场流通、促进商品房销售问题通知如下：
一、各地对现有的房地产开发项目应进行清理。对确实具备开发建设条件又符合市场需求的，应采取措施促使其尽快建成投入使用。对不具备开发建设条件的房地产项目、市场前景不好的项目，该停的下决心停下来，或收回项目，或在规划许可的情况下改变项目性质。对开发企业无实力继续开发的项目，应鼓励依法转让与有实力的开发企业进行开发，并建立公开合法的房地产项目转让渠道。
二、严格对新开项目的管理，避免盲目新开项目。对新上的房地产开发项目，应采取招标的方式，使开发企业的开发能力与项目规模相适应，保证项目顺利进展。新上的房地产开发项目应当按照《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，事先提出“房地产开发项目建设条件意见书”，落实基础设施配套条件，落实拆迁安置方案，避免新上项目的滞销和不能及时投入使用。
三、各地应采取有效措施，加强商品房促销，减少开发资金的占用。对因配套设施不齐备而影响销售的商品房，应集中资金和施工力量，按规划要求抓紧配套设施的建设，使其尽快具备居住和使用条件，并辅之以完善的物业管理来打开销售局面，促成交易，加快开发资金的回笼。
对部分地区暂时难以销售的空置商品房，可比照有关政策由政府在地价、配套等方面予以优惠，使其转化为微利房或安居工程的成本价房屋，向中低收入的住房困难户出售；或鼓励开发企业采取分期付款的方式销售或出租等方式，以减少空置量。
促进商品房的销售工作，应当在当地人民政府领导下，取得有关部门的配合和支持，在法律和政策允许的范围内，对购买商品房提供方便。
四、大力发展中介服务，加快市场流通。各地应尽快建立房地产开发的市场信息采集、分析、发布渠道。以全面、准确、及时地反映房地产市场态势，为引导房地产开发企业投资决策服务，减少房地产开发投资的盲目性。同时可通过举办房地产投资洽谈活动，以沟通有实力的投资者与项目发展商的联系，鼓励各种形式的合作经营。还可建立集中的房地产交易市场和举办各类商品房促销活动，向社会提供尽可能多的市场信息，加强供求信息的沟通，提供供需直接见面的机会，为买卖双方牵线搭桥，以促进各类商品房的销售。
五、建立面向个人的住房消费信贷制度。各地建设行政主管部门应主动与银行联系，加快面向普通居民的住房信贷办法的制定，开展住房储蓄贷款、抵押贷款、楼宇按揭贷款等面向个人的住房消费信贷业务，提高个人购房能力，扩大个人购房比例，以促进商品房的建设和销售。
六、房地产市场管理和房地产产权产籍管理部门应在商品房销售管理中加强服务，提高办事效率，简化办事程序。对房地产交易过程中的各项收费进行清理，对不合理和过高的收费要进行调整和适当减免，尽量减轻买卖双方的负担。
七、为平抑商品住宅的销售价格，各地要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》对商品房价格组成和商品房承担的税费进行一次检查，没有法律、行政法规依据的收费应当立即停止，对明显不合理的收费应当尽快明令禁止。坚持“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，经营性的建筑应当由经营者购买或承租，而不能计入商品住宅成本，转嫁于居民。



　　2011年7月6日，吴某为自己的车在某保险公司投保了机动车损失险，保险金额为5.8万元，保险期限为一年。2012年3月5日，吴某驾驶保险车辆正常行驶时，被徐某驾驶的车辆追尾相撞，致两车损坏。经交警部门认定，徐某负事故的全部责任，吴某对该事故无责任。吴某的车辆经评估损失为2.6万元，吴某向保险公司申请理赔，保险公司以吴某对该事故无责任，按保险条款第十九条的约定，保险公司不承担赔偿责任为由拒赔，吴某将保险公司诉至法院。

　　本案在审理过程中，存在两种不同意见：

　　第一种意见认为，保险公司依据被保险机动车驾驶人在事故中所负的事故责任比例，承担相应的赔偿责任，被保险机动车方在交通事故中不负事故责任的，保险公司不应承担赔偿责任。

　　第二种意见认为，保险公司关于依据被保险机动车驾驶人在事故中所负的事故责任比例，承担相应的赔偿责任的条款无效。被保险机动车方在交通事故中不负事故责任的，保险公司也应当承担赔偿责任。

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　一、从投保的目的看，投保人投保机动车损失险，就是为了保证投保人发生机动车损失时，保险公司能够对投保车辆损失给予一定的救济，从而减轻自已的损失。就“按责赔付”条款本身来讲，保险人依据被保险机动车驾驶人责任进行赔偿，必然出现驾驶人有过错时被保险人能得到保险赔偿，而驾驶人无过错时被保险人却得不到赔偿的不公平现象，这既不符合保险合同缔约目的，也有违公平原则。

　　二、从保险法及合同法相关法律条文来讲，车损险按责赔付条款属于格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《保险法》第十九条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在被保险机动车驾驶人无责的情形下，该条款免除保险人依法应承担的义务、排除了被保险人获得保险金这一主要权利，该条款无效。

　　三、从法律原则方面讲，保险法实行的是保险人先行赔付原则，所谓先行赔付就是当保险事故发生后，无论被保车辆是否有责，保险人均应依法先行对投保人支付赔偿金。保险法第六十条规定：“因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代为行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。前款规定的保险事故发生后，被保险人已经从第三者取得损害赔偿的，保险人赔偿保险金时，可以相应扣减被保险人从第三者已取得的赔偿金额。”

　　本案中，投保人吴某的车辆因交通事故造成的损失2.6万元属于保险赔偿范围，保险公司提供的格式条款中关于无责免赔的约定，排除了投保人从保险公司处获得赔偿的权利，该条款无效。保险公司应先行向投保人吴某赔偿，并在赔偿金额范围内依法取得吴某对第三者徐某请求赔偿的权利。

　　（作者单位：山东省五莲县人民法院）