三亚市人民政府关于印发三亚市集体土地征收补偿安置管理规定的通知
海南省三亚市人民政府
三亚市人民政府关于印发三亚市集体土地征收补偿安置管理规定的通知
三府[2011]181号
各镇人民政府，各区管委会，市政府各有关单位：
《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》已经五届市政府第68次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
三亚市人民政府
二○一一年十月二十八日
三亚市集体土地征收补偿安置管理规定
第一章 总则
第一条 为加强对土地征收补偿和安置的管理，保护被征地集体、农民和其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《海南省土地征收补偿安置管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内征收农民集体所有的土地（以下简称征地），进行补偿和人员安置的，适用本规定。
国家和省确定的铁路、公路、机场、航道港口、水利工程及国防军事设施等重大基础设施建设项目征收土地的补偿和安置标准，按国家、省规定补偿标准就高执行。
第三条 本规定所称征收土地，是指国家为公共利益及实施规划的需要，依据法律规定的程序和批准的权限将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予农民集体经济组织及农民补偿的行为。
第四条 三亚市国土环境资源局统一负责本市行政区域内土地征收补偿的业务指导工作。征收土地具体补偿安置工作按照属地管理的原则由被征收土地所在的区、镇负责组织实施。
第五条 被征收土地的单位和个人必须服从、支持和配合征收土地的工作，不得拒绝、阻碍征收土地工作人员依法执行公务，不得提出无法律法规依据的补偿和要求。
第二章 土地征收实施工作程序
第六条 征收土地方案由各区、镇人民政府制定，经市人民政府审核后，按国家、省有关规定报批。
第七条 征收土地方案批准后，由市人民政府在被征收土地所在地公告，公告期限不少于15日。被征收土地的所有权人、使用权人、他项权利人应在公告规定期限内，持土地权属证书等有关材料到指定的地点办理征地补偿登记手续。
第八条 土地征收组织实施单位会同有关部门对已批准征收土地方案的土地进行勘测、权属调查、附着物丈量、青苗清点和劳动力人口调查，拟定并公告征地补偿安置方案，征求被征收土地的农民集体经济组织和农民的意见后报市人民政府审批。
第九条 征地补偿安置方案由组织实施征收土地的区、镇人民政府与被征收土地的农民集体经济组织签订《征收土地补偿协议书》，并落实征地的有关事项。
第十条 被征收土地的农民集体经济组织应当将土地补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督，任何单位和个人不得侵占、挪用被征地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
第十一条 被征收土地的所有权人、使用权人对补偿标准有异议，由市人民政府协调；协调不成的，由批准征地的人民政府裁决。对征地补偿、安置有异议的不影响征地方案的实施。被征收土地的所有权人、使用权人必须服从建设需要，在规定的期限内搬迁腾地，不得阻挠土地征收工作。
第三章 土地、青苗和附着物补偿
第十二条 凡在三亚市行政区域范围内依法征收农民集体所有土地（含水田、旱田、旱地、园地、林地等其它种植业用地，宅基地等其它土地，以及淡水养殖塘、高低位养虾塘、鲍鱼养殖场、禽畜养殖场和青蛙养殖池等所在土地），应给予征地补偿。
征地补偿费应在征地补偿安置方案批准实施后在3个月内全额支付给被征收土地的农民集体经济组织，被征收土地范围内的附着物补偿费和青苗补偿费支付给产权人。
第十三条 征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费，按三亚市统一年产值标准计算（附件1）。
依法有偿收回国有农场、林场、盐场、矿场及部队土地使用权，参照以上标准补偿。
第十四条 青苗补偿标准是指国家征收农民集体所有土地时，对其地上短期农作物、中长期经济作物以及林木等苗木给予产权人的经济补偿。
（一）征收土地的青苗补偿费，属短期农作物的，按一造农作物的产值计算，按常见短期农作物补偿标准执行（附件2）；
（二）征收土地的青苗补偿费，属中长期经济作物的，根据其种类和生长期长短一次性按常见中长期经济作物补偿标准执行（附件3）；
（三）征收土地涉及地上树木的，按常见林木补偿标准执行（附件4）；
（四）依法收回国有农场、林场、盐场、矿场及部队土地使用权和临时占用土地涉及地上青苗的参照以上标准执行。
第十五条 地上附着物补偿标准是指国家征收农民集体所有土地时，对其地上各类建筑物、构筑物给予产权人的经济补偿。
（一）凡在三亚市行政区域范围内依法征收农民集体土地涉及地上建筑房屋及附着物的，均按房屋拆迁补偿标准、各类建筑材料和装饰物补偿标准执行（附件5、附件6）；
（二）依法收回国有农场、林场、盐场、矿场及部队土地使用权涉及地上建筑物及附着物的，参照以上标准执行；
（三）临时占用土地涉及地上附着物补偿的，参照以上标准执行；
（四）对特殊附着物（包括机械设备），经与产权人协调达成协议，按协议执行；经协调不成的，可委托有资质的估价机构进行评估，评估成果经市人民政府批准后执行；
（五）对堆（垒）放的附着物按迁移费用给予补偿。
第十六条 生产企业厂房的机电设施、电力设施等附着物，能迁移的，给予迁移综合补偿费，迁移综合补偿费标准根据实际情况由双方商定；不能迁移的，可委托有资质的估价机构进行评估，评估成果经市人民政府批准后执行。
第十七条 征地范围内涉及的水利、交通、电力、通讯、广播电视等杆线及地下电缆、管道迁移，由产权单位自行迁移。迁移费用标准，本《规定》有规定的，按规定标准支付。没有规定标准的，经与产权人协调达成协议，按协议执行；经协调不成的，可委托有资质的估价机构进行评估，评估成果经市人民政府批准后执行。
第十八条 取、弃土场按临时用地手续办理，取、弃土场的用地单位对用地上现有青苗、附着物按规定标准给予补偿，并按照国家有关规定在一定期限内负责复垦，没有条件复垦或复垦不符合要求的，应当按被占用地类的复垦标准缴纳土地复垦费。
第十九条 施工临时用地，双方应签订租地协议书并对该用地上现有青苗、附着物按规定标准给予补偿并按使用期限支付租金。
第二十条 在征地方案公告后突击抢种的作物、树木和抢建的建筑物及其它附属物，依法不予补偿。
第四章 房屋拆迁补偿安置
第二十一条 征收土地方案经批准后，用地范围内的房屋及其附属物的拆迁补偿安置由土地征收组织实施单位负责组织实施（拆迁房屋及装饰物按附件5、附件6补偿标准执行）。
第二十二条 征地拆迁房屋，必须根据城镇规划和土地利用总体规划的要求划定安置区，实行统一规划、统一建设、统一安置。
（一）房屋拆迁后，需再建住宅的，由各区、镇人民政府根据规划要求统一安排宅基地。被拆迁户一户多宅且都被拆迁的，只安排一处宅基地，每户不得超过175平方米。不需要安排宅基地也不需要安置而选择货币补偿，并在规定期限内完成搬迁，按被拆迁合法房屋原作价补偿金额（不含房屋装饰部分）增加70%支付；
（二）因项目建设需要对被搬迁户实行临时过渡安置，应支付给被搬迁户临时过渡安置补助费，其补助标准按每人每月400元执行，临时过渡期限一般不超过12个月（附件7）。
第二十三条 拆除违章建筑物、违法占地建筑物和超过批准期限的临时建筑物，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑物，予以适当补偿。
第二十四条 被拆迁房屋内的电话、空调、卫星电视接收设备、有线电视的拆移补偿费和供电线路拆移补偿费按迁移补偿标准执行（附件7）。
第二十五条 征地拆迁非居住房屋造成停产、停业，应当给予补偿，补偿标准以征地公告前一年的月平均营业额的8%计算。补偿期限最长不得超过6个月。营业额以税务部门核准的纳税申报为准。
第二十六条 被征地拆迁人每户搬迁补偿费3000元。
第二十七条 非居住房屋不实行产权调换。居住房屋实行产权调换的，按产权调换比例执行（附件8）。
第二十八条 因国家、省和市重点项目建设，需要整村搬迁安置，另行制订具体搬迁安置方案。
第五章 被征地农民社会保障和留用地安置
第二十九条 因土地被征收造成被征地农民失去生活来源和就业保障，按《海南省人民政府关于印发被征地农民基本养老保险暂行办法的通知》（琼府〔2009〕50号）和《三亚市被征地农民社会保障奖励暂行办法》（三府〔2009〕137号）有关规定，由政府、集体经济组织和个人共同筹集，合理分担。
第三十条 国家、省重点项目征收农村集体经济组织60%以上耕地，在符合政策和规划的前提下，可按照项目带土地的原则，将不超过被征地总面积8%的土地作为建设用地预留给农村集体经济组织，用于促进就业和兴办公益事业。
第六章 法律责任
第三十一条 违反法定程序实施征地或者不按照国家和本《规定》的规定进行征地补偿安置，依法追究直接负责的主管人员和其他直接人员的法律责任。
第三十二条 征收土地工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十三条 本规定确定的各项补偿具体标准，由市人民政府根据土地年产值、经济总量和价格指数变动情况，适时调整公布。
第三十四条 收回以有偿方式取得土地使用权的补偿标准按收回时剩余使用年限的土地市场评估价格给予补偿。
第三十五条 本规定颁布实施后，有批准权限的人民政府已批准农转用和征收的项目征地，按已批准的征地补偿方案进行补偿。已依法申请办理农转用和征收，但有批准权限的人民政府尚未批准的项目征地，被征地单位和个人的补偿金额低于本规定补偿标准的，按本规定补偿标准给予补足；通过增加奖励或其它补偿方式已达到或超过本规定补偿标准，不再给予补偿。本规定颁布实施前涉及征地遗留问题的补偿不执行本规定。
第三十六条 为促进征地工作，从财政经费安排征地补偿费总额5%的征地工作经费和5%的不可预见费，由征地单位统筹使用。
第三十七条 本规定由三亚市人民政府负责解释。
第三十八条 本规定自2011年11月1日起施行。
《三亚市人民政府关于发布三亚市征用土地补偿和安置办法的通知》（三府〔2004〕33号）、《三亚市人民政府关于印发三亚市征收土地补偿奖励办法和调整青苗补偿标准的通知》（三府〔2008〕123号）文件同时废止。
《三亚市人民政府关于转发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知》（三府〔2009〕104号）与本《规定》补偿标准不一致的，按本《规定》执行。
附件：三亚市土地征收补偿安置管理规定附件.rar
http://www.sanya.gov.cn/govpub/sfile/govfile/data/t20120821_37597.shtml
无主"乌龟”砸伤人 全楼住户共担责
[案情]
200３年４月5日，江西省吉水县某临街小百货店的老板张某准备回家吃午饭，刚刚迈出店门，突然就有一个东西砸在他的头上，张某当即倒地昏迷。他的妻子急忙上前扶住，发现其头部砸伤。同时发现，“肇事者”原来是从楼上掉下来的一只圆盘大小的乌龟，是从楼上掉下来的。张某的小百货店在小区的一楼，上面还有2到7层是居民住宅，乌龟肯定是住在2至7层的居民在阳台上饲养的，是从上面掉下来的。张某妻子拿着乌龟从2楼找到7楼敲门让邻居认领，但是这些邻居均不承认自己饲养乌龟。张妻报警，至今未能查明真．张某在医院，至今昏迷不醒．张妻表示，希望养龟的住户能够自觉承认，承担责任，如果无人承认，他将向2至7楼居民集体索赔。
这个案件虽然简单，但是在法律上却非常复杂，主要涉及的是本案究竟是动物致害，还是一般的物件致害的问题。我国《民法通则》第127条规定的是动物致害的侵权行为及其责任，本案造成损害的是乌龟，当然是动物。但是，这个乌龟又不是一般的动物致害，而是在楼上坠落下来造成的损害，因此又比较接近《民法通则》第126条规定的建筑物的悬挂物、搁置物脱落、坠落造成损害的物件致害责任。前者是无过错责任，后者是过错推定责任。更为复杂的是，本案致害物乌龟的所有人不明，目前还没有查明究竟谁是乌龟的所有人或者管理人，如果最终无法查明这一点，那么就有可能存在魏某所说的有可能是乌龟的所有人或者管理人的楼上6户居民承担连带责任，因为这又接近建筑物抛掷物的侵权责任。
[评析]
对此案究竟应当怎样适用法律，确定侵权责任，笔者意见是：
1.本案的实质确实是动物致害的侵权行为。不论怎样，这个案件造成损害的都是乌龟，是动物，而不是其他没有生命的物。但是这个案件与一般的动物致害侵权行为有所区别。《民法通则》第127条规定的动物致害侵权责任，说的是动物的自主加害，是因为所有人或者管理人对动物没有管理好，而使动物由于其本性，自主加害于他人。而本案则不然，是因动物管理不当在楼上坠落，造成他人损害。尽管如此，这个案件终究是动物造成的损害，适用《民法通则》第127条确定的规则，适用无过错责任原则确定侵权责任，是有道理的。因此，只要乌龟的所有人或者管理人的行为具有违法性、造成了损害、二者之间有因果关系，就构成侵权责任。
2.但是，本案毕竟与一般的动物致害侵权行为有所不同。因此在确定其侵权责任的时候，应当参考《民法通则》第126条的规定，这就是，乌龟是在建筑物上由于坠落而造成的损害，因此可以按照坠落物造成他人损害的规则处理。如果确认坠落的乌龟是何人所有或者何人管理，那么就应当由其所有人或者管理人对受害人承担侵权责任。对此，尽管没有更为重要的意义，但是却对下面的意见具有指导意义。
3.现在经过警方侦查也无法确定乌龟的所有人或者管理人，那么，这个案件就极类似于建筑物抛掷物的侵权责任。在重庆法院判决的建筑物抛掷物的侵权责任案件中，一个高层建筑上有人抛掷一个烟灰缸，造成过路人伤害，无法确定究竟是该建筑物的哪一个人所为，因此，法院为了保护受害人损害赔偿权利的实现，确定由该建筑物的不能证明自己没有实施这个行为的人承担连带赔偿责任。这就是建筑物抛掷物责任的规则。尽管有很多人反对这个案件确立的规则，但是，法理认为这样的规则是合理的，从保护受害人的角度上说是公平的。当然，在最高人民法院人身损害赔偿司法解释规定的物件致人损害的侵权责任中，没有规定这个规则，因为存在很大的争议。如果无法查清致害的乌龟的所有人或者管理人，但可以肯定一点，就是乌龟必然是张某楼上2至7楼的居民之一所有或者管理，不可能是他人。因此，为了保护受害人的损害赔偿权利得到实现，也就是依据民法同情弱者的原则，可以参照物件致人损害的建筑物抛掷物的规则，确定由2至7楼的6户居民对张某的损害承担连带赔偿责任，如果其中有人能够证明自己从来没有养过乌龟，也就是不可能实施这样的管理不当的行为的，可以免除自己的责任。
可见，这个案件在适用法律上的复杂程度，没有现成的规则可以适用。因此，要经过以上这些复杂的过程才能够确定。至于其损害赔偿标准的确定倒是简单，就按照一般的人身损害赔偿的确定标准确定即可，没有特殊的规则。
江西省吉水县人民法院 李崇军 李晓嵘
邮编：３３１６００ 电话：０７９６３３３５８６３