解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


　　案例

　　2008年6月16日，林小姐来到中汇律师楼找到本律师，当时她心情非常着急，因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
　　本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系，并当天就向法院提交了查封异议申请，但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人，故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理，对案件的判决还是非常有说服力的。
　　经法院查明以下事实：2007年4月8日，被告吴某向原告王某借30万元，签署了抵押借款协议，以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱，遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同，转让价格为65万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了系争房屋。2008年5月4日，被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。5月14日，林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。5月28日，吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》，转让价格为109万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了44万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今，并于8月装修了系争房屋。
　　2008年6月12日王某起诉到徐汇法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。


　　法院判决认为

　　本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看，原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处，原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
　　第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后，但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向被告支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。同时，被告也按约将系争房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
　　另外，从当事人的主观过错看，原被告之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里，都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述，第三人在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
　　综上，第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效，并支付了全部房款，办理了交房手续，取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费，可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让，但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后，不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同，完成过户交房手续，法院不予支持。

　　本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前，而且也是双方真实意思的表示，王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律师接到该案件，直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋，但是还是有风险的。本案的关键点是，林小姐必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点：1、找到被告吴某出庭，表明该房屋是愿意卖给第三人，而不是王某。因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的，第一次开庭都缺席了，后来经过我方的努力说服，被告吴某还是出庭了，并作了有利于第三人的陈述，对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点，就是第三人林小姐申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践，第三人林小姐办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人林小姐，也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书，也避免了当事人的诉累。
　　该案件于2008年11月27日判决，三方都没有上诉，现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。


中国人民银行　财政部　国家发展和改革委员会等


中国人民银行 财政部

国家发展和改革委员会 中国证券监督管理委员会公告
〔2010〕第10号


　　为了进一步规范国际开发机构发行人民币债券的行为，促进我国债券市场发展与对外开放，中国人民银行、财政部、国家发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会对2005年2月18日发布的《国际开发机构人民币债券发行管理暂行办法》（中国人民银行 财政部 国家发展和改革委员会 中国证券监督管理委员会公告〔2005〕第5号公布）进行了修订，现重新予以公布实施。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国人民银行
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　财　 政 　部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家发展和改革委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　中国证券监督管理委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一〇年九月十六日



附件

国际开发机构人民币债券发行管理暂行办法

　　第一条　为规范国际开发机构人民币债券的发行，保护债券持有人的合法权益，根据《中华人民共和国中国人民银行法》和《中华人民共和国证券法》等法律、法规，制定本办法。
　　第二条　本办法所指国际开发机构是指进行开发性贷款和投资的多边、双边以及地区国际开发性金融机构。
　　第三条　本办法所称国际开发机构人民币债券（以下简称人民币债券）是指国际开发机构依法在中国境内发行的、约定在一定期限内还本付息的、以人民币计价的债券。
　　第四条　在中国境内申请发行人民币债券的国际开发机构应向财政部等窗口单位递交债券发行申请，由窗口单位会同中国人民银行、国家发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局等部门审核通过后，报国务院同意。
　　第五条　国家发展和改革委员会会同财政部根据国家产业政策、外资外债情况、宏观经济和国际收支状况，对人民币债券的发行规模及所筹资金用途进行审核。
　　第六条　中国人民银行对人民币债券发行利率进行管理。
　　第七条　中国人民银行负责对与人民币债券发行和偿还有关的人民币账户和人民币跨境支付进行管理。国家外汇管理局负责对与人民币债券发行和偿还有关的外汇专用账户及相关购汇、结汇进行管理。
　　第八条　财政部及国家有关外债、外资管理部门，按照国务院部门分工对发债所筹资金发放的贷款和投资进行管理。
　　第九条　国际开发机构申请在中国境内发行人民币债券应具备以下条件：
　　（一）财务稳健，资信良好，经两家以上（含两家）评级公司评级，其中至少应有一家评级公司在中国境内注册且具备人民币债券评级能力，人民币债券信用级别为AA级（或相当于AA级）以上；
　　（二）已为中国境内项目或企业提供的贷款和股本资金在十亿美元以上，经国务院批准予以豁免的除外；
　　（三）所募集资金应优先用于向中国境内的建设项目提供中长期固定资产贷款或提供股本资金，投资项目符合中国国家产业政策、利用外资政策和固定资产投资管理规定。主权外债项目应列入相关国外贷款规划。
　　第十条　国际开发机构申请在中国境内发行人民币债券应提交以下材料：
　　（一）人民币债券发行申请报告；
　　（二）募集说明书；
　　（三）近三年经审计的财务报表及附注；
　　（四）人民币债券信用评级报告及跟踪评级安排的说明；
　　（五）为中国境内项目或企业提供贷款和投资情况；
　　（六）拟提供贷款和股本资金的项目清单及相关证明文件和法律文件；
　　（七）按照《中华人民共和国律师法》执业的律师出具的法律意见书；
　　（八）与本期债券相关的其他重要事项。
　　第十一条　发行人民币债券的国际开发机构应当按照中国企业会计准则编制财务报告，除非该国际开发机构所采用的会计准则经财政部认定已与中国企业会计准则实现了等效。发行人民币债券的国际开发机构的财务报告应当经中国具有证券期货资格的会计师事务所进行审计，除非该国际开发机构所在国家或地区与中国财政部签署了注册会计师审计公共监管等效协议。
　　第十二条　国际开发机构发行人民币债券须由按照《中华人民共和国律师法》执业的律师进行法律认证，并出具法律意见书。
　　第十三条　国际开发机构在中国境内公开发行人民币债券应组成承销团，承销商应为在中国境内设立的具备债券承销资格的金融机构。
　　第十四条　人民币债券发行结束后，经相关市场监督管理部门批准，可以交易流通。
　　第十五条　获准发行人民币债券的国际开发机构（以下简称发行人）应当遵循中国有关信息披露的法律规定，切实履行信息披露义务。
　　第十六条　人民币债券发行利率由发行人参照同期国债收益率水平确定，并由中国人民银行核定。
　　第十七条　发行人将发债所筹集的人民币资金直接汇出境外使用的，应遵守中国人民银行的有关规定。经国家外汇管理局批准，国际开发机构发行人民币债券所筹集的资金可以购汇汇出境外使用。发行人应向国家外汇管理局说明购汇汇出境外使用的资金的真实用途，并定期向国家外汇管理局报备资金境外使用情况。发行人应按中国有关法律规定对发债闲置资金进行使用和管理。
　　第十八条　发行人为发债募集资金开立非居民人民币专用账户的，应向中国人民银行备案。
　　第十九条　发行人从境外调入人民币资金用于人民币债券还本付息的，应向中国人民银行备案。发行人从境外调入外汇资金用于人民币债券还本付息、使用境内人民币债券发行收入和投资收益偿付原境外调入资金、以及汇出投资收益等涉及的外汇账户开立、跨境外汇支付及购汇和结汇等事宜，应经国家外汇管理局核准。
　　第二十条　发行人须在每季度末向人民币债券发行审核部门分别报送运用人民币债券资金发放及回收人民币贷款、投资的情况。
　　第二十一条　国际开发机构发行人民币债券工作文本语言应为中文。
　　第二十二条　国际开发机构在中国境内发行人民币债券，发生违约或其他纠纷时，适用中国法律。
　　第二十三条　本办法由中国人民银行会同财政部、国家发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会解释。
　　第二十四条　本办法自发布之日起施行。