经济适用住房抑或休矣

王兴敏


　　经济适用住房供应体系是伴随我国城镇住房制度改革而产生的。在我国的城镇住房制度体系中，自解放后至二十世纪九十年代中期，国家一直是以住房实物福利分配为城镇住房供应唯一形式的唯一主体，这是与我国在此期间实行计划经济体制分不开的，可这不仅未能有效解决城镇居民紧张的居住问题，而且国家还为此承受了巨大的经济负担。随着我国社会主义市场经济的确立，作为经济体制改革重要组成部分的城镇住房制度改革开始实施并不断深化，明确住房的商品属性，住房不再是国家无偿供应的实物福利品，住房供应须商品化、社会化，并建立针对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，满足城镇居民日益增长的住房需求。在1994年国务院国发（1994）第43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中首次明确具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，以后国家又分别几次对经济适用住房的建设、分配、管理等作出规定。2007年，原建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，从一定程度上说，这标志着经济适用住房在制度层面的成熟。经济适用住房在这十几年的发展历程中，不仅在理论上富有争议，而且在实际运行中，也不难发现这样一种现象：已渐被遗忘的制度产物突然被人们在房地产价格狂涨之时想起，并赋予一项艰巨的任务——稳定住房价格，可在2008年底却又突然面临或存或废的变数之中。那么，面对如此尴尬的情境，不得不令我们对经济适用住房是否具有现实合理性做深层次的分析。

一、经济适用住房为什么被冷落

　　一项新生事物的发展不仅需要制度的支撑，而且还受限于现实社会中的实际需求，这种需求是以能否满足所涉各方主体的利益需要为标准，如果能够满足他们的利益要求，各方均有激励来促进该事物的发展，反之，该事物的发展道路将障碍重重，甚至会自消自灭。经济适用住房也不例外。

1、地方政府没有实施经济适用住房的激励

　　在我国的城镇住房制度体系中，国家始终处于主导地位，虽然，通过城镇住房制度改革，实现住房供应的商品化、社会化。但是，国家作为城市土地的唯一所有者，同时也是土地的唯一供应者，运用土地供应来调控住房的供应，其主导地位并未发生变化。随着我国国有土地出让制度的建立，房地产开发均须通过地方政府以出让形式取得国有土地使用权，地方政府则收取土地出让金，其逐渐成为地方政府的主要财政收入来源，2007年1——11月间，我国土地出让总价款达9130亿元以上，占财政收入的比重为28.53％。如此巨大的出让金收入满足了地方政府的目标——经济开发，而这个目标又是地方政府的重要政绩表现，故其乐此不疲。相反，经济适用住房建设用地则须以划拨方式供应，这种无偿的供地方式对地方政府而言无异于自断其财源，那么地方政府出于自利考虑，当然不愿意为实施经济适用住房建设而无偿划拨土地。即使在国家三令五申的情况下，地方政府也是将位于区位偏远、周边配套设施不完善等不方便生活居住的土地用于经济适用住房建设。

2、经济适用住房往往超出其保障对象的经济承受能力

　　经济适用住房仅供应社会低收入家庭，从该家庭的经济收入特点来看，往往是以收入低（或无收入）且不稳定为多，从其自身的承受能力考虑，虽然经济适用住房价格低于商品住房价格，大多数还是不能够买得起的。即使根据规定可通过商业银行或住房公积金贷款予以支持，但因为该群体或无工作单位或无稳定收入而被排斥于外。另外，由于经济适用住房建设的比较偏远，为此增加的生活成本开支以及物业服务费用，也是经济困难群体必须考虑的一个现实问题。

3、房地产开发企业对经济适用住房建设的冷淡

　　从经济适用住房与商品住房的建设行为事实看，二者没有本质上的区别。但二者的结果性质截然不同，其中在利润方面，根据规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。而商品住房的利润则远高于此。面对商品住房的暴利，做为以利润最大化为追求目标的房地产开发企业，必然热衷于商品住房建设，没有动力建设经济适用住房。

二、经济适用住房是否具有稳定住房价格的作用

　　在市场经济理论中，商品的价格是随着供求关系的变化而波动，当供不应求，则价格上升，反之，价格下降。那么，造成我国住房价格上升的主要因素是供不应求吗？笔者认为，实不其然。在城镇住房制度改革后，住房私有化成为社会的普遍认识——“小康不小康，关键看住房”，与此相对应的则是住房供应市场化，这又与地方政府“以地生财”的经营理念相吻合。于是，土地供应的唯一（仅为地方政府）与住房供应的唯一（仅为房地产开发企业）相结合，形成了住房供应的单边垄断，这极利于二者的利益最大化。另外，住房不同与其他消费品，其不单是消费对象，还可以成为投资对象，当住房价格超出一般人的经济承受能力，其虽然不能购买拥有一处住房，但其对住房的居住需求仍然存在，且无可替代物。此时，这种需求就会成为他人投资住房的机会——或租或卖以获取利益。所以在现实中，并非一户所有一处住房，而是处于一种或无房所有或多房所有的非均衡状态。当住房未成为每一户的消费品时，它却成为少数人的投资品，无房户只有通过在少数人手中有偿取得使用权来满足居住需求，那么，一定的高房价对于投资住房的少数人实现收益是有益的，所以，其热衷于推动房价的走高。
　　而经济适用住房的设计初衷是保障低收入家庭，在住房价格飞涨的今天，我们通过经济适用住房建设的增加，来解决低收入家庭的居住需求，从而减少住房市场需求，进而拉低住房价格，这可能就是近年来大力倡导经济适用住房建设的理论依据。但是，这里忽视了以下问题：

1、低收入家庭对住房的首要需求是居住，而非所有。
　　对住房的消费需求，既可以通过取得所有权方式实现所有，亦可通过取得使用权方式实现居住，从这一点看，住房消费具有可替代性，即买不起时，可以选择租。那么，低收入家庭作为困难群体，由于自身经济能力的限制，其对住房首要需求是有房居住，而不是有所有权。虽然经济适用住房相对商品住房价格低，可对于低收入家庭仍是一笔非常大的开支，而且还会增加物业服务费用开支，其根本没有经济能力购买住房，而选择租房，因为这是降低其经济负担的最佳选择（这实际也是廉租房制度出台的可行之处）。于是，在现实中，以所有权之方式供应住房明显超出了低收入家庭的支付能力，导致真正需要救济的低收入家庭难以从中受益。

2、经济适用住房的稳定价格作用极其有限
　　住房依附于土地上，土地资源的稀缺决定住房资源的稀缺，所以住房的价格亦取决于其所在区位，区位好的住房，其价格自然高于区位差的。当地方政府如上述将经济适用住房建设在比较偏远地区，其对其他区位的住房价格影响是微乎其微的，因为，根据房地产估价理论，不同区位的房地产价格不具有可比性。只不过从统计学角度的数字上可起到拉低作用。再者，住房的建设周期长，容易产生经济适用住房的调剂作用滞时，从而反过来受商品住房价格的调整。这在今年下半年显现得非常明显，当房地产市场低迷之时，人们对经济适用住房亦持观望之状，如北京、广州等地出现经济适用住房弃购现象。因为在经济适用住房的唯一优势——价格优势不存在时，其特定群体就不愿意购买经济适用住房，从而失去对住房产权的自由处分、完全收益。

三、经济适用住房是否经济

　　根据产权经济学理论，产权的配置应是有效率的配置，即由低价值向高价值流通，这时有利于社会财富的积累，反之，则是社会财富的浪费。当我们将住房所有权以经济适用住房形式低于市场价格予以配置，对于社会而言，确实没有创造价值。从这一点说，经济适用住房不是一项好制度。
经济适用住房与商品住房两种价格体系，不禁想起我国经济改革初期“两轨制”的存在。当这两种住房存在价格差，一部分人便产生牟利的冲动，产生不公平。虽然《经济适用住房管理办法》明确一些保障措施，但监督执行成本过高。
　　另外，经济适用住房由于处分及收益均有所限制，故属不完全产权。产权人如欲对经济适用住房进行处分时，其产权残缺会产生监管所发生的成本以及收益的分配等问题，这从一定程度上会影响经济适用住房的流转。甚至会造成产权人不愿意转让经济适用住房，产生“冷冻效应”，既由于产权人对收益的增值部分不能享有，从而不出租、转让自己对经济适用住房，从而影响经济适用住房利用效率。

四、结论

　　综上，经济适用住房是难以满足所涉各方主体的利益需求，其发展如此曲折，也就不难解释了。那么，无法完成使命的经济适用住房确实应该休矣。其被廉租房取代实属必然。





国务院


国家突发地质灾害应急预案

１　总则

１．１　编制目的

高效有序地做好突发地质灾害应急防治工作，避免或最大程度地减轻灾害造成的损失，维护人民生命、财产安全和社会稳定。

１．２　编制依据

依据《地质灾害防治条例》、《国家突发公共事件总体应急预案》、《国务院办公厅转发国土资源部建设部关于加强地质灾害防治工作意见的通知》，制定本预案。

１．３　适用范围

本预案适用于处置自然因素或者人为活动引发的危害人民生命和财产安全的山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等与地质作用有关的地质灾害。

１．４　工作原则

预防为主，以人为本。建立健全群测群防机制，最大程度地减少突发地质灾害造成的损失，把保障人民群众的生命财产安全作为应急工作的出发点和落脚点。

统一领导、分工负责。在各级党委、政府统一领导下，有关部门各司其职，密切配合，共同做好突发地质灾害应急防治工作。

分级管理，属地为主。建立健全按灾害级别分级管理、条块结合、以地方人民政府为主的管理体制。

２　组织体系和职责

国务院国土资源行政主管部门负责全国地质灾害应急防治工作的组织、协调、指导和监督。

出现超出事发地省级人民政府处置能力，需要由国务院负责处置的特大型地质灾害时，根据国务院国土资源行政主管部门的建议，国务院可以成立临时性的地质灾害应急防治总指挥部，负责特大型地质灾害应急防治工作的指挥和部署。

省级人民政府可以参照国务院地质灾害应急防治总指挥部的组成和职责，结合本地实际情况成立相应的地质灾害应急防治指挥部。

发生地质灾害或者出现地质灾害险情时，相关市、县人民政府可以根据地质灾害抢险救灾的需要，成立地质灾害抢险救灾指挥机构。

３　预防和预警机制

３．１　预防预报预警信息

３．１．１　监测预报预警体系建设

各级人民政府要加快建立以预防为主的地质灾害监测、预报、预警体系建设，开展地质灾害调查，编制地质灾害防治规划，建设地质灾害群测群防网络和专业监测网络，形成覆盖全国的地质灾害监测网络。国务院国土资源、水利、气象、地震部门要密切合作，逐步建成与全国防汛监测网络、气象监测网络、地震监测网络互联，连接国务院有关部门、省（区、市）、市（地、州）、县（市）的地质灾害信息系统，及时传送地质灾害险情灾情、汛情和气象信息。

３．１．２　信息收集与分析

负责地质灾害监测的单位，要广泛收集整理与突发地质灾害预防预警有关的数据资料和相关信息，进行地质灾害中、短期趋势预测，建立地质灾害监测、预报、预警等资料数据库，实现各部门间的共享。

３．２　预防预警行动

３．２．１　编制年度地质灾害防治方案

县级以上地方人民政府国土资源主管部门会同本级地质灾害应急防治指挥部成员单位，依据地质灾害防治规划，每年年初拟订本年度的地质灾害防治方案。年度地质灾害防治方案要标明辖区内主要灾害点的分布，说明主要灾害点的威胁对象和范围，明确重点防范期，制订具体有效的地质灾害防治措施，确定地质灾害的监测、预防责任人。

３．２．２　地质灾害险情巡查

地方各级人民政府国土资源主管部门要充分发挥地质灾害群测群防和专业监测网络的作用，进行定期和不定期的检查，加强对地质灾害重点地区的监测和防范，发现险情时，要及时向当地人民政府和上一级国土资源主管部门报告。当地县级人民政府要及时划定灾害危险区，设置危险区警示标志，确定预警信号和撤离路线。根据险情变化及时提出应急对策，组织群众转移避让或采取排险防治措施，情况危急时，应强制组织避灾疏散。

３．２．３　“防灾明白卡”发放

为提高群众的防灾意识和能力，地方各级人民政府要根据当地已查出的地质灾害危险点、隐患点，将群测群防工作落实到具体单位，落实到乡（镇）长和村委会主任以及受灾害隐患点威胁的村民，要将涉及地质灾害防治内容的“明白卡”发到村民手中。

３．２．４　建立地质灾害预报预警制度

地方各级人民政府国土资源主管部门和气象主管机构要加强合作，联合开展地质灾害气象预报预警工作，并将预报预警结果及时报告本级人民政府，同时通过媒体向社会发布。当发出某个区域有可能发生地质灾害的预警预报后，当地人民政府要依照群测群防责任制的规定，立即将有关信息通知到地质灾害危险点的防灾责任人、监测人和该区域内的群众；各单位和当地群众要对照“防灾明白卡”的要求，做好防灾的各项准备工作。

３．３　地质灾害速报制度

３．３．１　速报时限要求

县级人民政府国土资源主管部门接到当地出现特大型、大型地质灾害报告后，应在４小时内速报县级人民政府和市级人民政府国土资源主管部门，同时可直接速报省级人民政府国土资源主管部门和国务院国土资源主管部门。国土资源部接到特大型、大型地质灾害险情和灾情报告后，应立即向国务院报告。

县级人民政府国土资源主管部门接到当地出现中、小型地质灾害报告后，应在１２小时内速报县级人民政府和市级人民政府国土资源主管部门，同时可直接速报省级人民政府国土资源主管部门。

３．３．２　速报的内容

灾害速报的内容主要包括地质灾害险情或灾情出现的地点和时间、地质灾害类型、灾害体的规模、可能的引发因素和发展趋势等。对已发生的地质灾害，速报内容还要包括伤亡和失踪的人数以及造成的直接经济损失。

４　地质灾害险情和灾情分级

地质灾害按危害程度和规模大小分为特大型、大型、中型、小型地质灾害险情和地质灾害灾情四级：

（１）特大型地质灾害险情和灾情（Ⅰ级）。

受灾害威胁，需搬迁转移人数在１０００人以上或潜在可能造成的经济损失１亿元以上的地质灾害险情为特大型地质灾害险情。

因灾死亡３０人以上或因灾造成直接经济损失１０００万元以上的地质灾害灾情为特大型地质灾害灾情。

（２）大型地质灾害险情和灾情（Ⅱ级）。

受灾害威胁，需搬迁转移人数在５００人以上、１０００人以下，或潜在经济损失５０００万元以上、１亿元以下的地质灾害险情为大型地质灾害险情。

因灾死亡１０人以上、３０人以下，或因灾造成直接经济损失５００万元以上、１０００万元以下的地质灾害灾情为大型地质灾害灾情。

（３）中型地质灾害险情和灾情（Ⅲ级）。

受灾害威胁，需搬迁转移人数在１００人以上、５００人以下，或潜在经济损失５００万元以上、５０００万元以下的地质灾害险情为中型地质灾害险情。

因灾死亡３人以上、１０人以下，或因灾造成直接经济损失１００万元以上、５００万元以下的地质灾害灾情为中型地质灾害灾情。

（４）小型地质灾害险情和灾情（Ⅳ级）。

受灾害威胁，需搬迁转移人数在１００人以下，或潜在经济损失５００万元以下的地质灾害险情为小型地质灾害险情。

因灾死亡３人以下，或因灾造成直接经济损失１００万元以下的地质灾害灾情为小型地质灾害灾情。

５　应急响应

地质灾害应急工作遵循分级响应程序，根据地质灾害的等级确定相应级别的应急机构。

５．１　特大型地质灾害险情和灾情应急响应（Ⅰ级）

出现特大型地质灾害险情和特大型地质灾害灾情的县（市）、市（地、州）、省（区、市）人民政府立即启动相关的应急防治预案和应急指挥系统，部署本行政区域内的地质灾害应急防治与救灾工作。

地质灾害发生地的县级人民政府应当依照群测群防责任制的规定，立即将有关信息通知到地质灾害危险点的防灾责任人、监测人和该区域内的群众，对是否转移群众和采取的应急措施做出决策；及时划定地质灾害危险区，设立明显的危险区警示标志，确定预警信号和撤离路线，组织群众转移避让或采取排险防治措施，根据险情和灾情具体情况提出应急对策，情况危急时应强制组织受威胁群众避灾疏散。特大型地质灾害险情和灾情的应急防治工作，在本省（区、市）人民政府的领导下，由本省（区、市）地质灾害应急防治指挥部具体指挥、协调、组织财政、建设、交通、水利、民政、气象等有关部门的专家和人员，及时赶赴现场，加强监测，采取应急措施，防止灾害进一步扩大，避免抢险救灾可能造成的二次人员伤亡。

国土资源部组织协调有关部门赴灾区现场指导应急防治工作，派出专家组调查地质灾害成因，分析其发展趋势，指导地方制订应急防治措施。

５．２　大型地质灾害险情和灾情应急响应（Ⅱ级）

出现大型地质灾害险情和大型地质灾害灾情的县（市）、市（地、州）、省（区、市）人民政府立即启动相关的应急预案和应急指挥系统。

地质灾害发生地的县级人民政府应当依照群测群防责任制的规定，立即将有关信息通知到地质灾害危险点的防灾责任人、监测人和该区域内的群众，对是否转移群众和采取的应急措施做出决策；及时划定地质灾害危险区，设立明显的危险区警示标志，确定预警信号和撤离路线，组织群众转移避让或采取排险防治措施，根据险情和灾情具体情况提出应急对策，情况危急时应强制组织受威胁群众避灾疏散。

大型地质灾害险情和大型地质灾害灾情的应急工作，在本省（区、市）人民政府的领导下，由本省（区、市）地质灾害应急防治指挥部具体指挥、协调、组织财政、建设、交通、水利、民政、气象等有关部门的专家和人员，及时赶赴现场，加强监测，采取应急措施，防止灾害进一步扩大，避免抢险救灾可能造成的二次人员伤亡。

必要时，国土资源部派出工作组协助地方政府做好地质灾害的应急防治工作。

５．３　中型地质灾害险情和灾情应急响应（Ⅲ级）

出现中型地质灾害险情和中型地质灾害灾情的县（市）、市（地、州）人民政府立即启动相关的应急预案和应急指挥系统。

地质灾害发生地的县级人民政府应当依照群测群防责任制的规定，立即将有关信息通知到地质灾害危险点的防灾责任人、监测人和该区域内的群众，对是否转移群众和采取的应急措施做出决策；及时划定地质灾害危险区，设立明显的危险区警示标志，确定预警信号和撤离路线，组织群众转移避让或采取排险防治措施，根据险情和灾情具体情况提出应急对策，情况危急时应强制组织受威胁群众避灾疏散。

中型地质灾害险情和中型地质灾害灾情的应急工作，在本市（地、州）人民政府的领导下，由本市（地、州）地质灾害应急防治指挥部具体指挥、协调、组织建设、交通、水利、民政、气象等有关部门的专家和人员，及时赶赴现场，加强监测，采取应急措施，防止灾害进一步扩大，避免抢险救灾可能造成的二次人员伤亡。

必要时，灾害出现地的省（区、市）人民政府派出工作组赶赴灾害现场，协助市（地、州）人民政府做好地质灾害应急工作。

５．４　小型地质灾害险情和灾情应急响应（Ⅳ级）

出现小型地质灾害险情和小型地质灾害灾情的县（市）人民政府立即启动相关的应急预案和应急指挥系统，依照群测群防责任制的规定，立即将有关信息通知到地质灾害危险点的防灾责任人、监测人和该区域内的群众，对是否转移群众和采取的应急措施作出决策；及时划定地质灾害危险区，设立明显的危险区警示标志，确定预警信号和撤离路线，组织群众转移避让或采取排险防治措施，根据险情和灾情具体情况提出应急对策，情况危急时应强制组织受威胁群众避灾疏散。

小型地质灾害险情和小型地质灾害灾情的应急工作，在本县（市）人民政府的领导下，由本县（市）地质灾害应急指挥部具体指挥、协调、组织建设、交通、水利、民政、气象等有关部门的专家和人员，及时赶赴现场，加强监测，采取应急措施，防止灾害进一步扩大，避免抢险救灾可能造成的二次人员伤亡。

必要时，灾害出现地的市（地、州）人民政府派出工作组赶赴灾害现场，协助县（市）人民政府做好地质灾害应急工作。

５．５　应急响应结束

经专家组鉴定地质灾害险情或灾情已消除，或者得到有效控制后，当地县级人民政府撤消划定的地质灾害危险区，应急响应结束。

６　应急保障

６．１　应急队伍、资金、物资、装备保障

加强地质灾害专业应急防治与救灾队伍建设，确保灾害发生后应急防治与救灾力量及时到位。专业应急防治与救灾队伍、武警部队、乡镇（村庄、社区）应急救援志愿者组织等，平时要有针对性地开展应急防治与救灾演练，提高应急防治与救灾能力。

地质灾害应急防治与救灾费用按《财政应急保障预案》规定执行。

地方各级人民政府要储备用于灾民安置、医疗卫生、生活必需等必要的抢险救灾专用物资。保证抢险救灾物资的供应。

６．２　通信与信息传递

加强地质灾害监测、预报、预警信息系统建设，充分利用现代通信手段，把有线电话、卫星电话、移动手机、无线电台及互联网等有机结合起来，建立覆盖全国的地质灾害应急防治信息网，并实现各部门间的信息共享。

６．３　应急技术保障

６．３．１　地质灾害应急防治专家组

国土资源部和省（区、市）国土资源行政主管部门分别成立地质灾害应急防治专家组，为地质灾害应急防治和应急工作提供技术咨询服务。

６．３．２　地质灾害应急防治科学研究

国土资源部及有关单位要开展地质灾害应急防治与救灾方法、技术的研究，开展应急调查、应急评估、地质灾害趋势预测、地质灾害气象预报预警技术的研究和开发，各级政府要加大对地质灾害预报预警科学研究技术开发的工作力度和投资，同时开展有针对性的应急防治与救灾演习和培训工作。

６．４　宣传与培训

加强公众防灾、减灾知识的宣传和培训，对广大干部和群众进行多层次多方位的地质灾害防治知识教育，增强公众的防灾意识和自救互救能力。

６．５　信息发布

地质灾害灾情和险情的发布按《国家突发公共事件新闻发布应急预案》执行。

６．６　监督检查

国土资源部会同有关部门对上述各项地质灾害应急防治保障工作进行有效的督导和检查，及时总结地质灾害应急防治实践的经验和教训。

地方各级人民政府应组织各部门、各单位负责落实相关责任。

７　预案管理与更新

７．１　预案管理

可能发生地质灾害地区的县级以上地方人民政府负责管理地质灾害防治工作的部门或者机构，应当会同有关部门参照国家突发地质灾害应急预案，制定本行政区域内的突发地质灾害应急预案，报本级人民政府批准后实施。各省（区、市）的应急预案应当报国务院国土资源主管部门备案。

７．2　预案更新

本预案由国土资源部负责每年评审一次，并根据评审结果进行修订或更新后报国务院批准。

突发地质灾害应急预案的更新期限最长为5年。

８　责任与奖惩

８．１　奖励

对在地质灾害应急工作中贡献突出需表彰奖励的单位和个人，按照《地质灾害防治条例》相关规定执行。

８．２　责任追究

对引发地质灾害的单位和个人的责任追究，按照《地质灾害防治条例》相关规定处理；对地质灾害应急防治中失职、渎职的有关人员按国家有关法律、法规追究责任。

９　附则

９．１　名词术语的定义与说明

地质灾害易发区：指具备地质灾害发生的地质构造、地形地貌和气候条件，容易发生地质灾害的区域。

地质灾害危险区：指已经出现地质灾害迹象，明显可能发生地质灾害且将可能造成人员伤亡和经济损失的区域或者地段。

次生灾害：指由地质灾害造成的工程结构、设施和自然环境破坏而引发的灾害，如水灾、爆炸及剧毒和强腐蚀性物质泄漏等。

生命线设施：指供水、供电、粮油、排水、燃料、热力系统及通信、交通等城市公用设施。

直接经济损失：指地质灾害及次生灾害造成的物质破坏，包括建筑物和其他工程结构、设施、设备、物品、财物等破坏而引起的经济损失，以重新修复所需费用计算。不包括非实物财产，如货币、有价证券等损失。

本预案有关数量的表述中，“以上”含本数，“以下”不含本数。

９．２　预案的实施

本预案自印发之日起实施。